Pourquoi j’ai acheté mon 2ème appartement ?


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Achat Loi scellier

Vous pouvez voir au dessus, une photo d’avant travaux, j’en posterai une après travaux bientôt 🙂

J’ai acheté mon 1er appartement en 2005 comme expliqué dans cet article :

http://www.komment-devenir-riche.com/pourquoi-jai-achete-mon-1er-appartement/

On est en 2009, mes revenu augmentent régulièrement depuis 2006, les impôts commencent à m’embêter, je commence donc naturellement la réflexion de savoir si il peut être opportun d’acheter un bien immobilier et profiter de la loi Scellier.

Pour rappel, le principe de cette loi permet de passer en réduction d’impôt (étalée sur 9 ans) 25 % de la valeur du bien.


La 1ère chose à ne pas oublier dans le cadre de ce raisonnement est de penser que cela reste avant tout un achat d’appartement ! On n’achète pas de la défiscalisation comme certains mauvais conseillers vous l’affirment.

Ma première problématique a donc été de trouver un bien autour de chez moi. En effet, les 3 premiers critères dans un achat doivent toujours être: le LIEU, le LIEU et le LIEU 🙂


Je n’avais pas envie de passer à TF1 dans quelques mois suite à un mauvais achat à 800 km de chez moi…

Je ne juge pas ces personnes mais comment connaître le marché local, ce qu’il y a autour, la demande locative, les prix locatifs… si je suis très loin du lieu d’achat ?

Je me suis donc servi de mes contacts pour trouver un promoteur sur une vente à Tassin la demi lune, une ville à 10 km de Lyon, à l’Ouest.

Pour ceux qui connaissent le coin, c’est à la limite des Charbonnières les Bains dans les coins »huppés » de la banlieue Lyonnaise.

Point important, beaucoup de résidences ont été crée sur Tassin centre. Dans 9 à 10 ans quand une bonne partie des propriétaires voudra vendre, il y aura donc beaucoup de biens similaires sur le marché. Et vous savez comme moi que beaucoup d’offres signifie des prix qui baissent.

J’ai donc cherché une résidence qui sortait du classique. J’ai trouvé donc ce programme, un ancien hôpital désaffecté depuis de nombreuses années transformé en 24 appartements.

Voici les différents points forts qui m’ont fait faire cet achat loi scellier :


1) Le bâtiment fait seulement 2 étages.

2) La localisation, je suis à 1,5 km du centre-ville, 500 m d’une grande rue qui relie Tassin à Charbonnières donc pas de nuisance sonore.

3) Autour, il n’ y a que des pavillons, donc coin très calme.

4) L’appartement est vendu avec une place de parking privative.

5) Les alentours de la résidence sont arborés de manière simple et classe.

6) La possibilité d’acheter un T2, je ne voulais pas me faire peur en prenant un crédit trop important.

7) Pour finir, bien sur le prix et le fait que l’opération me coûte peu/mois.

Le prix dans le neuf se situe entre 3600 et 4000 €/m2 pour les plus belles résidences.

J’ai pu négocier le mien à 3350 €/mètre.

Je suis donc heureux propriétaire d’un T2 de 34 m2 acheté 114 000 €.

Parlons chiffres:

J’ai donc emprunté 121 000 € (114 000 € de l’appartement plus 7 000 € pour le parking) en crédit à taux variable sur 20 ans à 2,6 % capé 2.

La mensualité actuelle est de 650€, le coût de l’assurance du prêt est de 10 €/mois.

Côté location, le loyer + les charges perçues sont de 495€ + 35€. Comme je n’ai pas le temps de m’occuper de la gestion, j’ai délégué cela à une agence avec toutes les assurances nécessaires. Mon loyer net perçu est donc de 477 €.

Au niveau impôts, je peux donc les réduire de 114 000€X25 %/ 9 ans soit environ 3200 €/an (266 €/mois).

Ce n’est pas de l’argent qui va dans ma poche mensuellement mais que je ne sors pas en impôt l’année d’après…

Pas de taxe foncière pour l’instant.

Au niveau des charges de copropriété, elles me coûtent pour l’instant 52€/trimestre.

Donc au niveau trésorerie=>

477 € (loyer) + 266 € (impôts) – 660 € de prêt – 17 € (charges)= 66 € de gain mensuel…

Mon objectif est de ne pas compter sur ce gain. Il faut être lucide, mon prêt va augmenter, la taxe foncière va arriver et il y aura forcément quelques petits travaux à faire d’ici quelques temps.

C’est ce qui s’appelle l’ADA utiliser l’Argent Des Autres. C’est la banque, mon locataire et l’état qui finance mon appartement 🙂

Si je le vends dans 10 ans, il me restera environ 70 000€ de capital restant dû et sans trop me mouiller on peut dire que mon appartement vaudra 150 000€, je me retrouverai donc avec 80 000€ de gain sans avoir sorti d’argent de ma poche 🙂

Vous voyez donc qu’il faut tenir compte de beaucoup de paramètres avant de se lancer mais une opération bien réfléchie peut être sympa!!

Qu’en pensez-vous ?

 

PS : Voici comme prévu la photo après les travaux :

appartement jardin

 

 

 

 

 

 

 

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  • acheter un deuxième appartement
  • acheter un deuxième bien immobilier
  • je veux acheter un appartement

(25 commentaires)

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    • preparerlavenir on 17 mai 2011 at 13 h 26 min
    • Répondre

    intéressant…
    savez-vous ce que cela donne avec la taxe foncière mensualisée?
    pas de charges de copropriété?
    regardez aussi si vous pouvez créer du déficit foncier pour récupérer encore sur les impôts.
    salutations,

    1. Bonjour,

      Pour la taxe foncière, je suis exonéré pour les 2 premières années, je ne connais pas encore le montant.

      Les charges de copro, excellente idée j’avais zappé, je vérifie ce soir mais je crois que c’est 51€ trimestriel donc assez faible.

      Le déficit foncier fonctionne surtout si l’on fait des travaux, moi il est neuf donc pas encore de travaux importants à prévoir.

    • jean on 17 mai 2011 at 14 h 01 min
    • Répondre

    je vois que tu es de lyon. Moi aussi, je suis a la recherche de ce type de bien, mais pas pour défiscaliser. Comment as tu trouver cet immeuble? Tu es passé par quelqu’un ou tu as cherché toi même?

    1. Bonjour Jean,

      J’ai trouver cet immeuble par l’intermédiaire d’un ami qui bossait à Pietrapolis qui font généralement des résidences sympathiques.
      Et comme je connaissais la personne je ne m’inquiétai pas pour les éventuels problèmes qui pouvaient survenir…

      Au cas ou je vends mon 1er appart sur Oullins ;), il ‘est pas neuf mais refait à neuf 🙂

        • jean on 18 mai 2011 at 19 h 44 min
        • Répondre

        sur Oullins je garderai encore quelques temps a ta place, avec l’arrivée du métro, les prix vont grimper

        1. Le terminal du métro est à 100m de la porte de mon appart et cela fais un an que les travaux ont commencé.

          La date d’arrivée du métro est déjà prévue donc la plus value liée au métro est déjà pour bonne partie dans les prix.

          De plus j’ai besoin de capitaux pour un autre projet dont je parlerai plus tard sur ce blog 🙂

  1. Ce qui m’aurait intéressé, c’est de savoir comment vous avez réussi à négocier un tel prix, quels ont été vos arguments ?

    De plus, il y a quelques incohérence dans vos chiffres, Si le batiment est BBC, le % de réduction de scellier sera de 22%, 13 % sinon.
    Par rapport à votre loyer, votre logement est en zone B1, votre loyer est donc plafonné à 13€ le m² soit 34*13=442€…

    1. Bonjour Yannou,

      Alors pour être très franc, j’ai juste négocié des prestations plus sympa dans la cuisine et dans la salle de bain mais pour le même prix, je n’ai donc pas négocié grand chose.
      (Si j’achetai aujourd’hui je négocierai mieux suite à la formation d’olivier seban)

      J’ai eu de la chance au niveau timming car c’était un des derniers appartements en vente et la personne d’avant n’est pas passée auprès de la banque.
      Le promoteur était donc pressé de vendre 🙂

      Concernant les chiffres, vous avez raison, j’ai écris l’article avec les chiffres que j’avais en tête et ils ne sont pas tout à fait juste.
      Après m’être plongé dans me papiers, les voici modifiés.

      Concernant la réduction d’impôts, je maintien, je l’ai acheté en 2009 et à cette (belle) époque la réduction était de 25%.

      Je me suis trompé sur la location, je le loue 495€ + 35€ de charges, ce qui me donne 477€ net versé après assurances et gestion.
      Je modifie donc cela dans mon article.

      Pour finir en 2009 les plafonds de loyer en zone B1 était de 15,05€
      15,05×34=>511€. Je suis donc bien dans les clous 🙂

      Merci pour votre remarque pertinente.

      1. Ahh effectivement, mais alors depuis 2009 le bien doit être fini de construire, on veut les photos récentes :op !!!
        Sinon pour le loyer, vous avez du le réajuster en 2011, sinon les impôts vont vous tomber dessus quand vous ferez votre déclaration en 2012 des revenus 2011. C’est un vilain tour de cochon de l’état que d’avoir baissé les plafond scellier alors que tout le monde s’attendait à une revalorisation à la hausse dans le temps…

        1. Oui biensur le bâtiment est depuis longtemps fini 🙂

          Des photos dès que je passe devant 🙂

          Pour les loyers, je vais voir avec mon comptable et la societé de gestion pour voir comment faire mais j’avoue que je n’y avais même pas pensé.

          Merci à vous 😉

  2. Bonjour,

    Je suis en train de construire et je suis deja propriétaire. Pensez vous qu’il vaut mieux :

    1- que je revende ma première maison (pas tout à fait finie d’être rénovée)
    2- ou que je la loue et garde le crédit (qui est à 3,4%),
    3- ou enfin que je la vende, garde le credit et réinvestisse dans un nouveau bien pour de la location ?

    Merci d’avance pour vos idées

    • Charles Morgan on 15 juin 2011 at 11 h 09 min
    • Répondre

    Félicitation Guillaume. Un bel achat et un bel article ! Personnellement, je ne suis pas Français et je dois dire que les détails sur la Loi Scellier me dépassent une peu. Mais pour le principe de la création de fortune en achetant de l’immobilier, je suis 100 % d’accord avec toi. Dans la vie, il faut oser. C’est le premier pas le plus difficile, mais après on en profite pendant longtemps.

    • Olivier on 29 juin 2011 at 7 h 04 min
    • Répondre

    Salut Guillaume ,
    ton article est vraiment intéressante merci
    je connais une personne qui a fait ce même type d’investissement et qui est confronté au problème principal: le paiement du loyer…peux tu me dire comment ton agence gérerais ça si ton locataire ne payait plus (ce que ne te souhaite pas!) Merci a+

    1. Hello Olivier,

      Très bonne question, en fait je paie une agence qui s’occupe de trouver le locataire (selection des dossiers… car c’est un job qui prends du temps et je n’en n’ai pas…)
      En cas de non paiement, l’agence aura toujours plus de poids que moi pour faire payer le locataire…

      De plus j’ai pris une assurance, que je n’ai pas pris le temps de décortiquer mais il me semble que j’ai 90jrs de franchise donc le risque repose sur 3 loyers impayés…
      J’espère avoir répondu à ta question.

      @bientôt

    • Nathalie on 7 août 2011 at 8 h 13 min
    • Répondre

    Bonjour,

    Je suis sur le point de signer pour une VEFA concernant un T2 125000 e + 6000 e place de parking sur Bourgoin-Jallieu afin de réaliser un investissement locatif car d’ici à 2013-2014 le montant de mes impôts va considérablement augmenter (je n’aurai plus d’enfants à charge) nous passerons de 850 euros/an à 3200 e/an.
    Pour cet achat nous avons regardé l’emplacement (proche du centre ville + arrêt bus, A43 à 3 mn, résidence sécurisée fermée et arborée avec une majeure partie de propriétaire habitant, régie qui a pignon sur rue,parking privatif, terrasse de 48 m2exposition est donnant sur le parc arboré…)
    Cet appartement nous est proposé dans le cadre de la Loi Scellier social BBC + Prêt locatif social (tva 5.5 % + exonération de TF pendant 15 ans, plafonnements des loyers et conditions de ressources pour le locataire ex 35 000 euros pour un célibataire ! )
    La seule chose qui m’ennuie c’est que le Prêt locatif social est indexé sur le taux du Livret A sachant qu’il ne cesse d’augmenter depuis l’an passé, je me demande si il est vraiment risqué de prendre ce type de prêt ?
    Nous devons financer au minimum 50 % avec ce type de prêt mais on peut aussi prendre la totalité ou bien opter pour une taux fixe pour les 50 % restant.
    En fait je me demande si le fait que le livret est pris 0.25 % au 1/08 augmente de beaucoup les mensualités ? Je ne suis pas experte en finance.
    Admettons que le livret A continue sa progression et que le taux passe de 2.25 % à 3.5 voire 4 % dans les 2 à 3 ans à venir… Comment calculer la progression de la mensualité, si par exemple je donne 400e/mois pour un taux de livret A à 2.25 % aujourd’hui, quel sera le montant de ma mensualité dans 3 ans pour un taux de livret A à 4 % va-telle presque doubler ?

    Merci pour votre aide

  3. Bonjour Nathalie,

    1er point à priori cet achat parait très correct pour la prix et la localisation.

    Je ne suis pas expert concernant le prêt locatif social mais à la lecture de votre commentaire 2, 3 petites choses me viennent en tête.

    Premièrement pour moi financer 50% cash dans une opération de défisc est dommage… Il vaut bien mieux garder cet argent ou éventuellement voir pour investir cet argent et le nantir pour faire un prêt in finé.

    D’autre part qu’est ce que fera le livret A dans 3 ans, 5 ans et 10 ans, j’en sais rien donc partir sur une mensualité qui risque d’augmenter alors que peut être le plafond de loyer lui sera peut être baissé me semble risqué.

    Je ne peut pas répondre précisément car je ne connais pas votre situation perso, pro et le type de prêt que l’on vous propose mais voila 2, 3 pistes 🙂

      • Nathalie on 8 août 2011 at 9 h 26 min
      • Répondre

      Bonjour

      En fait, je me suis mal exprimée, nous sommes obligée de financer le bien avec un PLS à hauteur de 50 % minimum et pour les 50 % restant on prendrait un prêt classique à taux fixe mais il est également possible de financer 100 % avec le PLS mais vu que le taux est révisable selon l’indexation du taux du Livret A, je dois dire que nous sommes un peu réticents. Pourtant plusieurs personnes nous assurent que ça ne risque pas grand chose vu qu’en 30 ans le taux du Livret n’a jamais dépassé les 4 %.

      D’autre part, il y a beaucoup de programmes immobiliers neufs dans le coin (comme un peu partout me direz-vous) du fait des avantages fiscaux et à terme je me demande si le risque ne serait pas de justement pas trouver de locataire.

      D’un autre côté l’avantage de ce produit réside dans le fait que les loyers sont attractifs pour le type de bien et la qualité environnementale et que le locataire peut bénéficer d’une APL puisque le logement sera conventionné. Les plafonds de ressources sont suffisamment élevés pour permettre au propriétaire de sélectionner son locataire (25000 e/an pour un célibataire, 37000 euros pour un couple sans enfants).

      Je vous remercie d’avoir pris la peine de nous répondre. Nous avons prochainement RV avec un conseiller du CA spécialiste du PLS, j’espère que d’ici là cet appartement ne sera pas réservé mais j’ai besoin d’avoir toutes les cartes en main avant de prendre une décision bien que je sache qu’il faut aussi oser se lancer. Nous sommes propriétaires de notre maison et nos prêts se terminent au printemps prochain donc c’est pour nous un projet qui nous tient à coeur.

    • François - SuccessTool on 25 janvier 2012 at 8 h 27 min
    • Répondre

    Hello Guillaume,

    Un article qui m’intéresse car je suis en train de me positionner pour acheter un appartement à Lyon pour faire du locatif également.
    Par contre, contrairement à toi, je vise directement un gain « important » chaque mois, de l’ordre de 100 à 300€ si tout va bien. L’idée étant de gagner de l’argent TOUT DE SUITE et ne pas attendre la fin du prêt, etc…

    Sinon, belle prise d’initiative 😉

      • on 25 janvier 2012 at 11 h 15 min
      • Répondre

      Cash flow positif de 100 à 300€, chapeau!!

      L’appart est dans quel coin?

    • François - SuccessTool on 25 janvier 2012 at 11 h 22 min
    • Répondre

    Je me suis mal exprimé! 😛
    C’est ce que je vise! Avec l’aide de la société Elise Franck Conseil, qui sont des experts dans ce genre d’investissement et de rentabilité.
    L’appartement sera dans le centre-ville de Lyon quoi qu’il arrive.
    J’y consacre un article sur mon blog si tu veux en savoir plus…

    Mon but n’est pas d’avoir un appartement pour avoir un appartement, et se le faire payer par un locataire. Mon but est vraiment de créer du cashflow TOUT EN devenant propriétaire… 😉

    • nico@franco-finance on 23 mai 2012 at 16 h 33 min
    • Répondre

    Très intéressant, y a pas a dire, l’immobilier est un passage obligé pour qui veut un avantage financier… merci pour le retour !

  4. Tout à fait d’accord !
    Pour l’achat (ou la construction) de votre future maison (ou investissement) le lieu devient le critère le plus important dans la rentabilité d’un bien.

    • Gb on 12 janvier 2013 at 10 h 26 min
    • Répondre

    Bonjour Guillaume

    J’ai 39 ans, comme toi un appétit pour l’immobilier. Je bosse dans la finance, je finance les entreprises au quotidien, PME /ETi…
    Parti de rien j’ai aujourd’hui 5 biens immo
    Résidence principale : maison (plus de crédit à ce jour)
    Maison en location (en province : rentabilité 8 %)
    F2 en boorlo (rentabilité 5,5%)
    F2 sans loi fiscale (rentabilité 6%)
    Et tout dernièrement en décembre 2012, maison en sceller intermédiaire
    Tout cela sans aide extérieure, juste le levier bancaire et un peu d’économies bien employés

    Prochaine étape me faire plaisir pour mes 40 ans….un boxter autour de 18 ke un rêve d’enfance…

    Comme quoi on peut facilement ce constituer un patrimoine en utilisant les leviers bancaires et un peu de bon sens…
    À+

    1. Hello,

      Entièrement d’accord avec toi et félicitations pour ce beau patrimoine 😉

  1. […] Cet article vous a donné envie d’investir dans l’immobilier ? Je vous invite à relire l’excellent article de Guillaume sur l’achat de son deuxième apparteme… […]

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