Comment investir dans l’immobilier quand on n’a pas d’argent ?

En ces temps de crise et d’incertitude, beaucoup d’épargnants sont à la recherche d’investissements sûrs qui serviront à la fois de valeur refuge et de source de retours sur investissement. Peu d’actifs peuvent proposer l’avantage double de s’apprécier tout en conservant une valeur de base intrinsèque. L’immobilier se distingue par cette caractéristique, surtout lorsque vous opérez sur un marché mature et qui n’est pas susceptible d’être déstabilisé par un pic d’offre ou une structure de financement disproportionnellement dépendante du système financier.

En général, le marché de l’immobilier en Europe a atteint la maturité nécessaire, à quelques exceptions (notamment l’Espagne, qui depuis presque 20 ans entretient une bulle spéculative sur l’immobilier qui s’est traduit par des lotissements construits et aménagés mais totalement inhabités). Aujourd’hui nous vous présentons une approche à l’investissement immobilier qui ne nécessite pas de capital conséquent immédiatement disponible. 

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Avoir une stratégie bien établie et s’y tenir

Il est indispensable de savoir ce que vous voulez faire sur le marché immobilier. Il s’agit de placements sur le long terme et qui sont par définition peu liquides, car l’immobilier nécessite pour les particuliers une projection sur le long terme qui rend compliquée la prise de décision. Vous ne voulez donc pas vous lancer dans un projet pour vous rendre compte qu’il ne sera rentable qu’au-delà de l’horizon temporel qui vous convient. Cela vous pousserait à devoir brader le bien en question afin d’en améliorer la liquidité au moment t. 

Penser sa stratégie d’investissement dans l’immobilier

Votre stratégie d’investissement s’articule autour de trois facteurs. Premièrement, vous devez établir de façon claire votre objectif. Quel sera votre business model et comment comptez-vous bénéficier de votre investissement ? Ciblez-vous une appréciation de votre investissement ou voulez-vous encaisser un cash-flow immédiat qui pourrait par exemple financer votre emprunt sans éroder votre capital ? 

A la recherche d’une appréciation de votre bien

Si vous tablez sur une appréciation de votre capital, il faudra donc être prêt à bloquer une somme assez conséquente que vous n’aurez pas besoin de retirer dans l’urgence, c’est-à-dire à un moment où vous ne contrôlez pas toutes les modalités du marché. La dernière chose dont vous avez besoin dans ce scénario est d’une pression extérieure qui vous force, comme nous l’avons dit, à liquider votre bien avant que vous n’ayez atteint vos objectifs.

Il est donc essentiel de pouvoir se prémunir des imprévus et donc de placer des capitaux qui ne vous sont pas vitaux. Deuxièmement, vous devez déterminer les sommes que vous êtes prêt à investir et capable de financer. Enfin, vous devez avoir une stratégie de désinvestissement (une « exit strategy ») pour empocher la part la plus importante de vos gains. 

Générer des cashflows grâce aux différents types de location  

Dans le second cas, vous devez penser à la location. Il existe trois approches à la location et chacune requiert une infrastructure bien particulière. Si vous souhaitez rester flexible et éviter les engagements sur le long terme, l’idéal serait d’opter pour une formule de location courte durée de type Airbnb. Ce genre de locations s’adapte particulièrement bien aux avoirs immobiliers situés dans des centres touristiques (grandes villes) dans le centre géographique.

Vous aurez principalement affaire à une clientèle touristique, et le prix quotidien du séjour est plus élevé par jour que la moyenne d’une location ordinaire (6 mois ou un an). Les statistiques Airbnb illustrent par exemple qu’un séjour de moins de deux semaines coûte 20% à 50% de plus par jour qu’une location d’un mois ou plus. 

La location sur le moyen ou long terme nécessite quant à elle une autre approche. Il vous faudra lister votre bien sur plusieurs plateformes consacrées et consacrer du temps au screening et à la sélection du ou des locataires qui vous conviennent. Il existe aussi un aspect bureaucratique dans le fait que vous devez établir un contrat et l’enregistrer auprès des autorités compétentes. 

L’aspect financier 

Le deuxième aspect clé de l’investissement immobilier est le côté financier. Il est généralement déconseillé de financer l’acquisition d’un bien immobilier intégralement avec votre capital propre. Nous vivons actuellement une période de taux d’intérêt bas (les taux directeurs sont inférieurs à 1% !) due au fait que la Banque Centrale Européenne utilise les planches à billet pour financer la dette des états membres (Quantitative Easing), inondant de fait les marchés financiers de cash. 

Emprunter une somme conséquente implique que vous autofinanciez une partie de l’opération par des apports personnels, qui peuvent représenter jusqu’à 25% de la somme totale selon votre position financière. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement attractive si vous comptez louer de façon stable votre bien. On peut imaginer que les loyers encaissés servent directement à financier les mensualités du prêt, ce qui équivaudrait en termes financiers à une opération identique d’un point de vue du coût à un financement propre, mais sans les risques de perdre votre argent. 

Exit strategy et empocher vos gains

Enfin, vous devez penser à votre stratégie de sortie. Voulez-vous continuer à générer des cashflows en louant votre bien ou comptez-vous à un moment donné cash out et empocher vos gains ? La combinaison des cashflows et de l’appréciation du capital peuvent constituer de réels profits, surtout dans le cas d’un financement par la dette dans un contexte de croissance du marché de l’immobilier. 

Par où commencer ?

Maintenant que vous êtes déterminé à diversifier vos sources de revenus et à investir dans l’immobilier, voyons ensemble les aspects concrets qu’il vous faudra considérer pour concrétiser votre ambition. 

Trouver sa niche et identifier ses besoins 

Il vous faudra commencer par identifier les biens que vous souhaitez acquérir. Cette étape est essentielle car elle déterminera non seulement le business model que vous allez adopter mais vous aidera à clarifier vos besoins de financement. 

Si vous tablez sur une approche de location sur le court terme (type Airbnb), privilégiez les habitations situées dans le centre ou hyper centre-ville, car elles constituent les meilleures opportunités tant pour vous que pour votre potentielle clientèle touristique. Il faut cependant garder à l’esprit que la location touristique de court terme reste saisonnière et peut être soumise à des chocs qui impactent l’industrie du tourisme en général (typiquement la crise actuelle du coronavirus). 

Si vous comptez louer sur le moyen ou long terme, la gamme du bien que vous allez acquérir déterminera votre clientèle cible. Si vous voulez investir dans une grande ville, vous pouvez compter sur une population d’étudiants ou de jeunes actifs qui cherchent où habiter près des zones d’intérêt (près de leur emploi, de leur université, dans des quartiers typés « jeune » etc.)

Evaluer sa capacité à emprunter

Vous devez premièrement évaluer votre besoin en capital. Cela dépendra de votre business model. La location courte durée de type Airbnb cible principalement les touristes et vous allez devoir mobiliser des ressources afin d’acquérir un bien qui soit au centre. Cela signifie souvent que vous allez devoir payer plus cher le mètre carré. 

Si vous optez pour une location long terme, les appartements et studios situés à proximité des lieux d’intérêt que nous avons identifié plus haut seront dans la moyenne du marché dans son ensemble. Vos besoins de financement seront donc moindres par rapport au mètre carré.

Evaluer vos besoins de financement vous permettra non seulement de formuler une demande de crédit réaliste à votre banque (basée sur vos ressources financières et votre projet) mais déterminera également l’apport que vous devrez investir initialement pour débloquer votre crédit. Il s’agit donc d’une étape clé que vous ne pouvez négliger et qui dépend directement du type de location que vous souhaitez proposer.

Trouver le bien qui vous convient 

Après avoir déterminé le type de business model que vous voulez suivre et vos besoins de financement, vous pouvez vous lancer dans une recherche active de biens à acquérir. Les plateformes spécialisées dans l’immobilier sont nombreuses (LeBonCoin, PAP, etc.). 

Ces sites vous permettent d’effectuer des recherches précises en faisant usage des différents filtres de recherche et de la carte interactive qui vous aident à visualiser concrètement l’emplacement et à vérifier les accès. Vous pouvez filtrer en précisant une fourchette de prix (ou de loyers si vous comptez sous-louer un bien), de superficie, de zones géographiques ou encore de nombre de chambres ou salles de bain. Pour gagner du temps et trouver ce que vous cherchez, vous devez faire usage de ces outils de recherche précis.

Après avoir identifié trois à cinq biens qui vous intéressent, il est temps d’entrer en contact avec le vendeur. La phase de négociation est importante et il faudra vous armer de patience et d’informations. L’asymétrie d’information caractérise le marché de l’immobilier, il faut donc programmer une visite détaillée dès que possible. Votre visite servira de base de travail pour votre négociation. Ne soyez pas intraitable et insistez sur les facteurs qui génèrent la valeur du bien et qui peuvent justifier un investissement sur le long terme ou un système de location.

Ne vous précipitez pas et ne montrez pas de sentiment d’urgence qui pourrait vous désavantager dans le processus de négociation, le bien idéal est après tout une notion relative et si le prix d’un appartement que vous aimeriez acquérir vous semble excessif ou injustifié, il ne sert à rien de se précipiter. 

Convaincre votre banquier pour déloquer le capital 

Maintenant que vous savez exactement ce que vous voulez en termes de bien et de capital, il est temps d’aller affronter le banquier ! Votre dossier doit être synthétique et clair. N’hésitez pas à mettre en avant les arguments vendeurs relatifs à votre position financière et à votre projet. Mettez en évidence les points forts qui caractérisent votre initiative. Il est important de faire parvenir aux décideurs que vous savez ce que vous faites et que vous avez de la suite dans les idées. Illustrez les modes par lesquels vous parviendrez à assumer le crédit. 

Concernant les aspects techniques, vous devez comprendre que le spread (la différence entre le taux d’intérêt directeur et celui que l’on vous appliquera) est une modélisation chiffrée du risque qu’il y a à vous prêter. Une position financière solide, stable et prévisible est donc un atout majeur pour réduire au maximum le risque perçu et donc le taux d’intérêt qui vous sera facturé. Il faut garder à l’esprit que les mensualités pourraient augmenter artificiellement le coût de l’acquisition de votre bien et donc rogner soit vos cashflows (vos revenus périodiques) soit votre plus-value à la revente.

Enfin, veillez à négocier un taux d’intérêt fixe, car même si vous pouvez potentiellement bénéficier d’un taux d’intérêt variable si ces derniers baissent, le risque de voir vos charges augmenter d’un coup est bien plus grand et dangereux pour votre business. 

Dernière étape : trouver le locataire idéal 

Si vous optez donc pour une approche de rentabilisation immédiate par la location, il vous faudra conclure votre projet par une recherche du locataire qui vous convient. 

Utilisez les différentes plateformes de listing qui s’offrent à vous. Si vous désirez louer votre bien sur le court terme, listez-le sur Airbnb et autres plateformes similaires. Insistez particulièrement sur la localisation, la proximité des lieux d’intérêt touristique ainsi que le confort. Les touristes cherchent généralement des solutions d’hébergement clé en main où l’aménagement et l’équipement sont bien pensés et offrent tout le confort nécessaire à un séjour court.

Le nettoyage pourrait être confié à des professionnels afin de systématiser l’entretien et ne pas à avoir le faire soi-même. Enfin, il faut penser à l’aspect authentique. Les touristes qui optent pour un local en ville cherchent une immersion, pensez-y lorsque vous réaménagerez et décorerez le local. 

Si vous souhaitez le louer sur le long terme, il est bien plus important de filtrer correctement les locataires. Vous ne voulez pas vous retrouver à avoir affaire à des individus qui ne respecteront pas les règles (vital lorsqu’il s’agit de collocations : des colocataires invivables figurent au top des raisons de rupture de contrat) ou qui risquent de ne pas pouvoir assumer leurs responsabilités vis-à-vis de vous comme de la propriété. Rencontrez les locataires potentiels au moins une fois et essayez de cerner leurs intentions, leurs projets, leurs ambitions et leur capacité à être de bons locataires.

Enfin, veillez à étudier les dossiers de location afin de d’éviter les mauvaises surprises. La loi française en particulier vous offre des protections et des garanties en tant que propriétaire, il serait dommage de ne pas les exploiter.  

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