Comment obtenir son 1er crédit immobilier pour un investissement ?

Devriez-vous acheter une propriété en France ?

Le marché immobilier français est devenu l’un des principaux marchés immobiliers performants d’Europe, et avec des taux hypothécaires bas, il est facile de voir l’attrait.

Les données du Groupe Crédit Agricole montrent que les volumes de vente ont légèrement baissé en 2018, bien que les hausses de prix des logements soient encore importantes dans certaines zones. Par exemple, les prix globaux en France ont augmenté de 1,73 %, et de près de 7 % à Paris.

Selon les données de la Banque de France, le taux moyen d’une nouvelle hypothèque n’était que de 1,49 % en décembre 2018, soit une baisse de 0,12 % en glissement annuel, et le plus bas niveau enregistré depuis près de 16 ans.

Combien pouvez-vous emprunter en France ?

Les banques françaises sont tout aussi désireuses de contracter des hypothèques pour des acquéreurs étrangers que pour des Français. L’hypothèque française typique permet à un acheteur d’emprunter entre 70 et 80% de la valeur d’une propriété.

Une particularité des crédits immobilier en France est l’exigence légale que l’ensemble de vos dettes – y compris les loyers, les hypothèques et autres dépenses courantes – ne doivent pas dépasser 30% du revenu net de votre ménage.
Si le montant total de vos versements hypothécaires représente plus de 30 % du revenu de votre ménage, il est interdit aux banques françaises d’accorder d’autres crédits.

Ainsi, le montant que vous pouvez emprunter en France est limité à la fois par la valeur du bien et par vos revenus. Si vous êtes âgé de plus de 65 ans, les banques n’incluront pas le revenu gagné ; seuls les revenus passifs ou les prestations de retraite seront considérés.

Coûts d’obtention d’un crédit immobilier (prêt hypothécaire)

Les prêteurs facturent généralement des frais d’établissement (parfois appelés frais de dossier), qui peuvent être fixes ou un pourcentage de l’hypothèque. Les frais administratifs associés à l’établissement d’un prêt hypothécaire français comprennent les frais suivants :

  • 1% de frais d’origination/arrangement, avec un minimum de €350 (plus TVA). Cela peut varier, de sorte qu’il y a une chance que votre courtier en hypothèques puisse le négocier à la baisse.
  • Les prêteurs peuvent exiger une enquête d’évaluation, qui coûte généralement 250 €.
  • Les frais de notaire peuvent s’élever à environ 6-8% pour un bien d’occasion, et 3-5% pour une construction neuve ou un bien de moins de cinq ans. Les frais de notaire sont fixés par la loi pour de nombreux aspects de la transaction immobilière.

Conditions d’obtention d’un crédit immobilier

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, vous devrez fournir les documents suivants :

  • des copies des passeports de l’emprunteur ;
  • une preuve de revenu ;
  • les travailleurs autonomes devront présenter un jeu des états financiers sur trois ans ;
  • les relevés bancaires des trois derniers mois ;
  • le contrat de location actuel ;
  • état de l’actif ;
  • contrat de vente exécuté (pour l’offre hypothécaire réelle, pas pour un engagement préalable) ;
  • si l’immeuble est neuf ou à rénover, les devis écrits ou les factures des artisans immatriculés en France et les copies de leur certificat d’assurance ;
  • si de nouvelles améliorations doivent être apportées à la propriété, un titre de propriété ou un compromis de vente pour le terrain, le permis de construire, le contrat de construction et les plans ;
  • le cas échéant, l’acte de propriété ou l’acte de prêt avec un tableau de remboursement complet si l’immeuble doit être financé par une reprise d’hypothèque ou de fonds propres.

Les hypothèques françaises ne peuvent pas être offertes officiellement sans la présentation d’un contrat d’achat immobilier.
Toutefois, dans certains cas, il est possible d’obtenir un certificat d’engagement (lettre de pré-approbation) d’un prêteur hypothécaire pour environ 350 €, TVA en sus. Cela vous permettra habituellement de négocier avec le vendeur et devrait être valide pendant trois à quatre mois.

Comment faire une demande d’un crédit immobilier en France

La demande du crédit immobilier est relativement simple.
Il peut être utile de consulter plusieurs prêteurs hypothécaires pour savoir lequel vous donnera le meilleur taux d’intérêt hypothécaire. En tant qu’acheteur, vous pouvez demander une offre officielle de prêt hypothécaire au prêteur de votre
choix une fois qu’un contrat de vente a été signé par le vendeur et l’acheteur, et que la banque est assurée que l’acheteur peut payer le prêt et que la valeur de la propriété supporte la demande de prêt.

Une fois acceptée, l’hypothèque fera l’objet d’une souscription pour approbation finale par l’institution prêteuse.

Types de crédits hypothécaires français

Il existe trois types de garanties de prêts, ou de sûretés, qui peuvent être offertes aux investisseurs en contrepartie de leur prêt.

Conventionnel
Le crédit immobilier conventionnel est prise en charge par le notaire, qui perçoit une commission d’environ 2% du montant de l’hypothèque pour remplir et enregistrer tous les documents de vente.
Le notaire s’assure également que toutes les conditions de l’hypothèque précédente sur la propriété sont satisfaites afin d’ouvrir la voie à l’hypothèque du nouvel acheteur, et que les exigences de la nouvelle hypothèque sont entièrement satisfaites. Ces frais s’ajoutent habituellement aux frais d’administration
facturés par le prêteur hypothécaire.

Privilège prioritaire
Il s’agit d’un crédit immobilier populaire en France puisque les frais de notaire pour ce service sont généralement plus bas (seulement 1% environ) car il n’y a pas d’obligation de payer le droit de timbre (publicité foncière). Il est très semblable au crédit immobilier conventionnel, sauf que l’hypothèque a préséance sur toutes les autres charges sur la propriété.

Il est possible d’obtenir cette hypothèque pour une période de prêt plus longue, allant jusqu’à 50 ans – bien que cela soit rare. Toutefois, elle n’est offerte que pour les propriétés anciennes et ne permet pas à l’acheteur d’emprunter davantage sur la valeur de sa propriété – par exemple, pour financer des rénovations.

Garantie institutionnelle
Il s’agit d’une nouvelle option hypothécaire offerte par les banques françaises, qui vise à réduire les coûts d’emprunt associés aux prêts hypothécaires.
Il s’agit de contracter un prêt sous la garantie institutionnelle de la société de cautionnement, gérée par un groupe d’organismes. L’idée de base est que le risque d’un défaut de paiement hypothécaire est partagé entre tous les prêteurs participants.

Avec ce système, le bailleur de fonds mutuel agit en tant que garant ; en retour, l’emprunteur verse au bailleur de fonds une commission de garantie proportionnelle au montant emprunté, ce qui élimine les coûts et les frais d’inscription hypothécaire.

Cela signifie que les coûts de transaction sont limités à des frais d’arrangement inférieurs à 1 % plus le coût de mise en place de la garantie (1,5 à 2 %). Dans certains cas, vous pouvez obtenir le remboursement de 75 % de ces frais à la fin de votre prêt hypothécaire.

Ce type de prêt hypothécaire est généralement moins coûteux à établir et peut être avantageux pour les prêts plus courts, car il n’y a pas de pénalité si vous remboursez un prêt hypothécaire, contrairement aux autres options.

Il est proposé aussi bien pour les biens neufs que pour les biens anciens – bien qu’une bonne cote de crédit et un bon revenu soient généralement exigés – et il n’est proposé qu’aux résidents de France.

L’un des principaux organismes spécialisés dans ces garanties est Le Crédit Logement, mais il suffit de chercher les acronymes SACCEF et CNP pour trouver d’autres prêteurs mutuels. Certaines grandes banques ont leur propre garant : CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) et SOCAMI/SOPACEF (Banques
Populaires).

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Hypothèques disponibles en France

Prêts hypothécaires à intérêt seulement
Les prêts à taux d’intérêt sont de plus en plus populaires en France, et comme les prêts hypothécaires à la location ne sont pas vraiment offerts, ils sont populaires auprès des investisseurs qui veulent louer leur propriété.
Puisque l’intérêt hypothécaire est déductible du revenu de location, ce type d’hypothèque peut réduire considérablement les versements mensuels pour l’investisseur. En plus de l’hypothèque avec intérêts, l’investisseur peut également choisir une rente qui rembourse le principe du prêt à l’échéance du terme.

Hypothèques françaises à taux fixe et à taux variable
Les emprunteurs peuvent également choisir entre des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont souvent fixés à un taux plus élevé, mais ils offrent une sécurité. Un produit hypothécaire à taux fixe intéressant est l’hypothèque flexible. Ce produit offre la sécurité d’un taux d’intérêt fixe, mais permet aux emprunteurs de modifier leurs mensualités en fonction de leur situation personnelle.

Habituellement, le prêteur fixe des limites de paiement supérieures et inférieures, mais dans certains cas, les paiements peuvent être suspendus jusqu’à deux ans, ou augmentés jusqu’à 30 % pour un remboursement plus rapide.
Les tarifs pour ce genre de fonctionnalités peuvent être plus élevés, vous devriez donc opter pour elles si vous pensez que vous allez certainement les utiliser.
En France, les prêts hypothécaires à taux variable sont indexés sur les taux Euribor trois mois ou un an majorés d’une marge de 1 à 3 %, de sorte qu’il peut être difficile d’obtenir une image transparente des taux à long terme.

Une variante populaire de l’hypothèque à taux variable est le prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Ce produit a un taux complètement variable, mais les paiements de l’emprunteur ont une limite supérieure.
Bien qu’il soit peu probable, il est théoriquement possible que l’emprunteur se retrouve par inadvertance avec crédit immobilier à intérêts seulement si les taux augmentent considérablement.

Prêts-relais
Les emprunteurs en France ont également accès à des prêts-relais, conçus spécifiquement pour les acheteurs qui sont prêts à acheter une propriété mais qui attendent la vente de leur propriété existante.Ces prêts sont des solutions à court terme, mais peuvent être prolongés jusqu’à deux ans.

Considérations fiscales pour les hypothèques françaises

Il existe trois principales formes d’allègement fiscal lié à l’hypothèque que vous pouvez obtenir lorsque vous payez des impôts en France.
La première est la déductibilité des intérêts hypothécaires sur le revenu de location. Si vous achetez une propriété française et que vous la louez pendant toute l’année ou une partie de l’année, votre intérêt hypothécaire est considéré comme une dépense d’entreprise directe en réduction de votre revenu de location.

Ainsi, pour les ressortissants français et les expatriés munis d’un visa de résidence en cours de validité, l’impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur les revenus locatifs moins les intérêts payés. Pour les non-résidents, toutefois, l’impôt à payer sur les revenus locatifs est réduit à 25 % de celui prélevé sur les résidents.

La loi française permet également de déduire les intérêts hypothécaires des droits de succession français, ce qui peut représenter une lourde charge pour les héritiers de votre propriété. La troisième forme d’allègement fiscal lié à l’hypothèque ne s’applique qu’aux personnes assujetties à l’impôt sur la fortune en France.

Les nouvelles règles en matière d’impôt sur la fortune introduites en janvier 2018 signifient que toute personne possédant un bien immobilier d’une valeur égale ou supérieure à 1,3 million d’euros dans le monde doit payer un taux d’imposition supplémentaire. Les non-résidents n’ont à payer que pour les biens situés en France.
Les taux basés sur la valeur des biens immobiliers sont les suivants :

  • €800,000–€1,300,000 : 0.5%
  • €1,300,000–€2,570,000 : 0.7%
  • €2,570,000–€5,000,000 : 1%
  • €5,000,000–€10,000,000 : 1.25%
  • €10,000,000+ : 1.5%

Les personnes admissibles à l’impôt peuvent compenser la valeur de leur résidence principale de 30 % si elles y vivent.

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