Le placement dans les SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier fait partie des placements les plus prisés. Elle se place en concurrent direct aux investissements classiques comme l’immobilier, l’épargne réglementée ou encore l’assurance vie. Son rendement et la souplesse de son cadre en font en effet un instrument particulièrement adapté à divers types de profils. Découvrons ensemble son principe, ses principales formes et son fonctionnement.

Définition de la SCPI

La vocation d’une SCPI est de réunir des associés pour investir dans un projet immobilier. Selon la nature de la SCPI, elle génère des gains ou des avantages fiscaux aux associés.

Plusieurs types de SCPI

Les SCPI de rendement.

La SCPI de rendement constitue un patrimoine immobilier professionnel, loué à des professionnels. Les associés sont rétribués selon la performance du placement.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales est destinée à générer des avantages fiscaux. Ses investissements sont tournés vers l’immobilier à destination des particuliers, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Certaines SCPI fiscales s’appuient d’ailleurs directement sur des lois en faveur de la rénovation de l’ancien. C’est le cas des SCPI dites de déficit foncier. Les SCPI Malraux et SCPI Pinel font aussi partie des SCPI fiscales.

SCPI à capital fixe ou variable

Le capital d’une SCPI peut être plafonné et ses souscriptions ainsi limitées. C’est la caractéristique des SCPI à capital fixe. Celles à capital variable ont la possibilité d’évoluer sans plafond de capital.

La fiscalité des SCPI

Selon le fonctionnement de la SCPI, les propriétaires de part peuvent percevoir deux types de revenus : fonciers ou financiers. Les revenus fonciers sont perçus comme des loyers et imposés comme tels. Les intérêts d’emprunt ayant servi à souscrire à l’achat des parts est toutefois déductible des loyers. Les revenus financiers sont quant à eux imposés au titre de l’IR et de la CGS CRDS. Il reste possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL).

Les frais des SCPI

Bien que l’achat de parts d’une SCPI ne nécessite pas d’intervention d’un notaire, des frais d’acquisition sont à prévoir. Ils sont uniques et définis au moment de l’achat. A ces frais s’ajoutent ceux de gestion. Ils servent à la gestion du parc immobilier. Ces frais annuels sont inclus lors des calculs de rentabilité.

Qu’est-ce qui fait le succès des SCPI ?

Le placement en SCPI ou « pierre-papier », cumule divers avantages. L’immobilier est un secteur stable et peu risqué. Mais en investissement dans uns SCPI vous vous affranchissez d’une quantité de contraintes qui sont le lot des propriétaires d’un ou deux biens. De plus avec la mutualisation des biens minimise encore la part de risque par rapport à un investissement immobilier en direct. Toutefois ce sont les chiffres qui sont les plus parlants. Selon les chiffres émis par La Centrale des SCPI, sur l’année 2015 une SCPI rapportait en moyenne 4,85%, contre 2,27% pour l’assurance vie et 0,75% pour le Livret A. C’est cet équilibre risque rendement qui fait de la SCPI un investissement si attractif.

Si les SCPI représentent un placement à potentiel, leur rendement reste directement lié aux choix des investisseurs. Comme en général en économie, on peut se baser en partie sur les résultats des périodes passées. Il convient aussi de prendre en compte la dynamique d’évolution de la SCPI, l’état et le potentiel de son parc. Pour un choix éclairé il peut être judicieux de se rapprocher d’un spécialiste des SCPI afin de bénéficier d’une expertise sur ce marché si spécifique.

Crédit photo : « bikeriderlondon »

Investir dans l’immobilier : Pourquoi ce n’est pas risqué

Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’accueillir Nicolas Bazard, du blog Objectif 10%, je lui laisse la parole :

Avant de finaliser l’achat de mon premier bien immobilier (Et Guillaume a dû aussi par-là), j’ai eu, soudain, un doute. Et si je n’arrivais pas à louer mon appartement ? Et si mon locataire ne payait pas ?

Quand on parle d’investissement immobilier avec ses proches, c’est plus souvent que les aspects négatifs que les aspects positifs qui reviennent. C’est comme ça, les gens voient le verre à moitié vide, plutôt que de voir le verre à moitié plein.

Pour me rassurer, à l’époque, j’avais fait une liste de tous les aspects négatifs de l’immobilier. En voici ma liste exhaustive :

Et si je ne trouvais pas de locataire ?

C’est le premier risque qui vient en tête pour la plupart des investisseurs immobiliers. Pourtant, ne pas avoir de locataire, est-ce vraiment si terrible ? Ok, on se retrouve obligé de payer une mensualité d’emprunt tous les mois jusqu’à la fin du crédit. Et après ? Et bien on se retrouve en possession d’un bien immobilier ! De plus, il y a de fortes chances qu’il ait pris de la valeur !

Je considère que les périodes de vacances locatives sont comme des périodes d’ « épargne forcée ». Rien de vraiment terrible finalement, surtout que si le banquier vous a prêté de l’argent, c’est que vous êtes capable de rembourser un crédit sans l’aide d’un locataire !

Et si le locataire ne payait pas son loyer ?

On se trouve dans le même cas que ci-dessus : C’est de l’ « épargne forcée ». Faire partir un locataire peut-être long, surtout en France mais rassurez-vous : Les mauvais payeurs sont très rares.

Pour les éviter, choisissez-bien votre locataire. Vérifiez qu’il est bien à jour dans son précédent loyer.

Une petite astuce que j’utilise : Demandez le numéro de téléphone du précédent bailleur et vous en apprendrez beaucoup sur le locataire que vous vous apprêtez à engager.

Et si le locataire dégradait mon appartement ?

Vous avez le droit de demander à votre locataire un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. S’il casse les toilettes ou fait un trou dans le mur, la loi est avec vous : Vous avez le droit d’utiliser la totalité du dépôt de garantie pour réparer les dégâts causés par votre locataire.

Et si la valeur de mon bien baissait ?

L’immobilier monte. L’immobilier descend. Cela arrive. Mais rien ne vous oblige à vendre quand l’immobilier est à son plus bas et à acheter quand l’immobilier est à son plus haut. Tant que vous n’avez pas vendu, vous n’avez pas perdu d’argent ! Bien sûr, je ne prends pas en compte les loyers perçus tous les mois, uniquement de la valeur brute du bien immobilier.

Un petit conseil : Profitez des périodes baissières pour acheter des biens immobiliers. C’est dans ces périodes que vous ferez les meilleures affaires car tout le monde voudra se débarrasser de son bien !

Et si la rentabilité n’était pas au rendez-vous ?

Rentabilité = Loyer/Prix d’achat. Il est très difficile de louer un bien au-dessus du prix marché, par contre, il est beaucoup plus facile de négocier le prix d’un appartement ou d’une maison à la baisse. Avant d’acheter un bien, calculez la rentabilité espérée. Si la rentabilité n’est ou ne sera pas au rendez-vous, ne vous forcez pas à acheter : Attendez une meilleure affaire !

Et si je subissais des malfaçons pendant les travaux ?

Rien ne vous oblige à payer un artisan si vous estimez que le travail est mal fait et je vous encourage même à ne pas le payer si vous n’êtes pas satisfait à 100%. Bien sûr, vous devrez payer un acompte avant le début des travaux mais ne réglez pas la totalité avant que votre appartement corresponde parfaitement à vos désirs. Dans la tête de l’artisan, une fois payé, les travaux sont « terminés » et il passe à un autre chantier. Si vous ne le payez pas et lui demandez de refaire quelque chose, alors il sera obligé de rester.

Le pouvoir doit toujours être entre vos mains et avec un artisan, le pouvoir c’est l’argent.

Et si la location me prenait trop de temps et d’énergie ?

Un loyer payé un peu en retard, un locataire qui appelle pour une chasse d’eau qui ne marche plus… Ce sont pourtant de biens petits tracas en comparaison des énormes avantages de l’immobilier :

• Un complément de revenu
• Un emprunt remboursé par le locataire
• Un appartement acheté avec l’argent de votre banquier
• Et votre bien immobilier qui se valorise tous les ans !

Et si je subissais un dégât des eaux ou un vol ?

Comme dans tous les types d’investissements, l’immobilier comporte des risques. Bien sûr, ces risques peuvent être minimisés en s’assurant correctement. Alors ne faites pas cette erreur de débutant : Assurez-vous correctement ! Que ce soit contre les dégradations, les vols ou bien les impayés : assurez-vous.

Et si je payais plus d’impôts ?

Plus on gagne d’argent, plus on paye d’impôts. Tout le monde paye des impôts. La vraie question à se poser : est-ce que je préfère gagner 10 000 et payer 1 000 ou gagner 100 000 et payer 10 000 ? A vous d’y répondre.

Et si mon taux variable augmentait ?

Les taux variables sont, en général, plus faibles que les taux fixes. Mais le principal inconvénient des taux variables est qu’ils peuvent… varier ! Pour cela : Deux solutions : Prendre un taux fixe qui est plus sûr, puisque qu’il ne bougera pas et vous paierez toujours les mêmes mensualités. Soit vous faites « caper » votre taux variable en lui fixant une limite à la hausse (parlez-en à votre banquier).

Et si je n’arrivais pas à la revendre ?

Quand je vois l’état de certains biens immobiliers à vendre, je ne m’étonne pas qu’ils ne soient toujours pas vendus. Mettez un coup de peinture dans votre appartement avant de le mettre sur leboncoin. S’il est habitable « tout de suite » alors vous avez plus de chance de créer le « coup de cœur ». Les acheteurs veulent de plus en plus juste avoir à poser leurs valises, quitte à payer plus cher… Ce qui est très intéressant pour nous, les investisseurs immobiliers !

Et si je perdais mon emploi ?

Vous avez investi dans l’immobilier donc soit vous gardez votre complément de revenus, soit vous vendez votre appartement ! Par contre si vous n’avez pas investi et que votre travail de salarié était votre seule source de revenus… La situation est plus délicate.

Et si je gagnais beaucoup d’argent ?

Surement la pire chose qui puisse vous arriver !

En faisant cette liste, je me suis rendu compte que l’immobilier n’était pas un investissement si risqué que ça. On n’a finalement très peu de chances de voir notre argent partir en poussière. De plus, l’immobilier offre de nombreux avantages : Effet de levier, possibilité d’avoir un cash-flow positif, plus-value à la revente, etc…

Cet article vous a donné envie d’investir dans l’immobilier ? Je vous invite à relire l’excellent article de Guillaume sur l’achat de son deuxième appartement.

Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de vous montrer qu’il y a toujours deux points de vue sur une même position : Le point de vue négatif/pessimiste et le point de vue positif/optimiste. Dans la vie, tout est une question de point de vue, il y a ceux qui agissent et ceux qui regardent les autres agir. Alors, dans quel camp êtes-vous ?

Nicolas du blog Objectif 10%.

Crédit Photo Shutterstock : « Belozu »

Aujourd’hui, nous allons reparler un peu d’immobilier. En effet, on me demande souvent quand est-ce qu’est le meilleur moment pour passer à l’achat de sa résidence principale ou pour un investissement locatif.

Que l’on soit clair, avant de passer à l’achat il y a une foule de critères à passer en revue notamment sur sa situation personnelle avant de penser à la recherche du bien ou du crédit immobilier ou du meilleur taux d’emprunt.

Même s’il est parfois difficile de se projeter plusieurs années dans le futur selon sa profession et sa vue perso, dans l’idée, il faut quand même avoir la possibilité de garder au moins 6 à 7 ans son bien ne serait-ce que pour amortir les frais de notaire qui seront incompressibles et de toutes manière une perte. 

Ensuite, il faut penser à la « sacro sainte »  règle des 33 % d’endettement qu’autorise le banquier. Dans la pratique, il est possible de monter un peu plus surtout si vous avez des revenus important car après le banquier raisonne plutôt en reste à vivre mais pour la majorité des personnes avec des revenus « classiques », cette règle s’applique.

Cela veut donc dire que si vous avez déjà un crédit sur le dos, il faut tout faire pour le liquider avec de chercher à emprunter pour sa RP (résidence principale). Avant d’aller voir un banquier ou un courtier en crédit immobilier, pensez bien à ce que vos comptes bancaires soient clean, c’est-à-dire que vous n’ayez pas de découvert ou de frais bancaires liés à des prélèvements pas passés ou autres sur au moins les 3 derniers mois…

Ensuite quand vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, pensez bien à négocier. Cela peut paraitre tout bête mais souvent quand les gens trouvent le bien immo de leur rêve, leur coup de coeur, ils ont tellement peur de ne pas l’avoir qu’ils ne négocient pas… C’est quand même dommage, une simple question peut vous faire gagner 5, 10, 15 000 €… Petite astuce de négociation, ne donnez pas de prix dans un 1er temps mais, posez des questions du style : « Quelle est la marge de négo ? Quel est l’effort maximum que peut faire le proprio ? Quel serait à votre avis une proposition acceptable pour le proprio ?…

En négo, on dit souvent que c’est le 1er qui parle qui perd, donc posez des questions avant d’avancer un prix… 😉

Pour conclure cet article, je vous disais dans le titre que c’était le moment d’acheter car les taux sont au plus bas et surtout ils prévoient de les faire remonter d’ici la fin d’année. Depuis que j’investis, c’est vrai que cela a rarement été aussi peu cher d’emprunter de l’argent. Pour exemple, mon prêt lié à mon locatif dans le scellier est aujourd’hui à 1,7 %…

J’ai des amis qui achètent à moins de 2 % sur 25 ans, du jamais vu !!  Vous l’avez compris, on n’achète pas un appartement comme une baguette de pain, mais si les conditions sont réunies de votre côté, profitez de ces taux d’emprunt bas pour passer à l’achat !

Et vous c’est pour quand ?

PS : Voici mon dernier guide :

Crédit photo Shutterstock : « VOJTA Herout »

Nous allons dans cet article essayer de voir si la loi Pinel est pour vous ou non ?

On me pose souvent cette question sur le blog da savoir si oui ou non, les investissements défiscalisants dans l’immobilier sont des choses à faire ou pas? Je vais vous donner quelques clés pour mieux comprendre la défiscalisation et mieux comprendre le dispositif Pinel. 

Tout d’abord ayez bien en tête que vous n’achetez pas une baguette de pain ! La plupart des personnes sont aveuglées par la défiscalisation et oublient qu’avant tout, ils achètent un bien immobilier ! Cela peut paraitre tout bête mais si par exemple vous voulez acheter une loi Pinel sur Toulouse cela nécessite que vous connaissiez le bassin de population qu’il y a autour de l’emplacement, la dynamique de la ville, les commerces aux alentours, les écoles, les infrastructures… Bref que vous vous posiez la question de savoir si l’appartement aura des demandes de location ! Cela reste une base souvent oubliée quand les personnes achètent un bien à 800 km de chez eux et qu’ils ne connaissent absolument pas l’endroit où ils investissent 100 000 €, 150 000 € ou plus…

Si vous achetez sans connaitre c’est comme jouer au poker, cela peut fonctionner mais cela peut aussi capoter et si il n’y a pas de locataire, pas de loyer et pas de défiscalisation… Alors n’oubliez pas que dans un achat immobilier, le critère n° est l’emplacement ! 

L’avantage qu’offre la loi Pinel par rapport à l’ancienne loi Duflot c’est que vous pouvez dorénavant louer le bien à vos enfants ou petits enfants ce qui est clairement une avancée pour tous ceux qui ont peur de louer à des « inconnus ».

Autre nouveauté, vous pouvez louer sur 6, 9 ou 12 ans ce qui donne plus de souplesse au dispositif mais tout en sachant qu’évidemment plus l’engagement est long, plus le pourcentage « défiscalisable » est important (12%, 18%, 21%).

Comme je l’ai souvent dis à propos de la « défisc » sur ce blog, faites attention, ne vous laissez pas aveugler par économiser quelques milliers d’euros d’impôts en faisant n’importe quoi. Il faut bien penser à sa situation de manière globale, sa situation perso, pro, familiale… Comme beaucoup de contrats proposés cela peut-être une excellente chose pour votre patrimoine si vous avez réfléchi au projet avec un personne de confiance et compétente 🙂

Connaissiez-vous cette loi Pinel ?