Crédit photo Shutterstock : « Gena96 »

Aujourd’hui, je vais traiter dans cet article les 4 points les plus importants à vérifier lorsque vous faites un crédit immobilier.

Avant toute chose, je voudrais démystifier le crédit immobilier et l’achat immobilier dans son ensemble. En effet, quand j’étais courtier, j’ai rencontré une foule de personnes qui avaient peur de se lancer dans leur 1er achat alors que toutes les conditions étaient réunies de leur côté.  

Comme très souvent, c’est juste le manque d’information qui paralyse, mais une fois que l’on connaît les grandes lignes de comment va se passer cette 1ère transaction cela se déroule toujours très bien !

1) Les taux

Je ne vais pas vous apprendre grand chose ici, mais évidemment, une des 1ère chose à vérifier est le taux. Il est important de négocier ce taux auprès de son banquier ou de son courtier (le courtier négocie pour vous auprès des banques) mais il y a quand même 2 choses à savoir ici.

La marge de négociation sera fonction de votre dossier, en clair, quel est votre profil, quel est votre profil épargnant, quel est votre apport, quel est le type de bien que vous achetez (facilement revendable ou pas par le banquier en cas de défaut de paiement…). Autant vous dire que si vous êtes jeune smicard, avec peu d’apport et que vous achetez un bien dans la campagne perdue, vous n’aurez pas beaucoup de marge de négo.

Ensuite, je dirai qu’il ne faut pas se tromper de bataille. J’ai vu des clients refuser une négo pour 0,1 % alors que les conditions connexes étaient meilleures. 95 % des clients ne voient que le taux facial et ne font pas attention aux éléments connexes qui peuvent des fois être beaucoup plus importants. 

Pour information, 0,1 % de différence sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, cela représente 10 €/mois de différence… Alors oui effectivement, cela fait 120 €/an, mais d’une, en moyenne un prêt immobilier est conservé 6 à 7 ans au maximum et il y a bien d’autres manières d’économiser 600 €…

2) Les taux variables

Attention, voilà un mot qui fait peur à 95 % des Français car quand on dit « taux variables » on pense tout de suite à des taux qui vont exploser, mais nous ne sommes pas aux USA… Il faut bien évidemment prendre un taux appelé « capé », c’est-à-dire qui ne pourra pas monter au dessus d’une barrière définie.

Exemple : emprunter à 2 % capé 1, cela veut dire que le taux ne pourra pas dépasser 3 %. Actuellement (en 2015), il est vrai que les taux sont bas et que cela ne vaut pas trop le coup de prendre des taux variables, mais dans d’autres circonstances, cela vaut le coup.

Pour exemple quand j’ai acheté ma résidence principale en 2009 j’ai prix un taux variable. Résultat, avec la baisse des taux d’en ce moment, j’ai un taux à 1,6 %… C’est à voir selon chaque cas, mais c’est un point à envisager et pas forcément écarter sans y réfléchir.

3) L’assurance du prêt

Ici, sauf cas exceptionnel lié à un âge avancé ou une pathologie importante, je vous déconseille de passer avec votre banquier. Il faudra souscrire une assurance spécialisée pour les prêts hypothécaires, autrement appelé « délégation d’assurance« . Voilà bien un point souvent négligé par les clients alors qu’il est possible de réaliser des gains importants ! J’ai eu pour des clients passé leur assurance de 0,6 % à 0,2 %… On parle ici d’une réduction de 0,4 % comparé aux 0,1 % dont j’ai parlé plus haut… A vos calculettes…

4) Les différents frais

Voici différents frais auxquels il faut penser et surtout penser à les négocier. Les IRA (indemnités en cas de remboursements anticipés), généralement, les IRA sont de 3 % du capital restant dû, c’est quelque chose que le banquier peut tout à fait faire sauter.

Les éventuels frais de courtage ou frais bancaires, il y en a toujours, c’est aussi un point à négocier… 

Les frais liés à l’ouverture d’un compte bancaire dans la banque où vous faites le crédit…

Bref, toute une foule de points à faire attention et à négocier. Ne faites pas la bêtise de négocier un point et de négliger le reste. Chaque point et différent et mérite discussion.

Voilà, j’espère que ce tableau brossé rapidement, pourra vous aider à y voir plus clair sur les différents points à faire attention lors de votre crédit immobilier.

Quel est le point que vous ne connaissiez pas ?

PS : Voici mon dernier guide :

Crédit photo Shutterstock : « Cynoclub »

Comment vendre son appartement ou sa maison ? Nous allons voir ensemble 4 conseils qui peuvent vous aider à vendre plus vite !

Au moment où j’écris cet article, le marché immobilier est assez attentiste. Les taux d’emprunts sont bas ce qui incite les acheteurs à passer à l’achat, mais les prix sont encore assez élevés ce qui fait que les acheteurs attendent un peu que les prix baissent, mais les vendeurs ne veulent pas encore trop baisser leur prix pour une raison que tout le monde comprendra…

Dans ce contexte un peu spécial, si vous devez vendre votre bien, il faudra qu’il sorte un peu du lot pour qu’il se vende sans avoir une négociation trop importante. Voici quelques conseils pour vous aider à vendre plus vite :

1) Le blanc doit être votre religion !

Les acheteurs aiment bien pouvoir se projeter dans leur future acquisition et c’est beaucoup plus facile de le faire dans un appartement neutre qui est « blanc ». En plus, le blanc apporte de la luminosité et personne n’a envie d’acheter un appartement sombre…

2) Le rangement doit être nikel

Conseil qui peut paraitre, « bateau » mais il faut savoir que les gens achètent une déco beaucoup plus que le reste… Cela peut paraitre bizarre, mais l’humain est fait ainsi, l’acheteur sera beaucoup plus enclin à déclencher une offre si la maison est rangée nikel avec une décoration bien sentie… Prenez exemple sur ce condo neuf de style moderne à vendre à Montréal.

3) Dépersonnalisez

Si vous regardez les émissions liées à l’immobilier sur M6 c’est une expression que vous avez certainement déjà entendue. Il s’agit d’enlever de votre appartement ou de votre maison tout ce qui a attrait à votre vie personnelle. Exit les grands tableaux de la tata, les bibelots, les objets déco qui vous sont personnels, mais qui ne sont pas tendances. De cette manière, il sera beaucoup plus facile à votre acheteur potentiel de se sentir « chez lui » lors de la visite !

4) Tout doit être fonctionnel

Lorsque l’on est chez soit depuis un moment, on a tendance à ne plus voir les petits détails qui font partie de notre quotidien, qui ne nous dérangent pas, mais qui peuvent faire « buter » un potentiel acheteur. Vous savez, je veux parler de cette tringle à rideau que vous devez réparer depuis 6 mois, de ce voyage à la déchetterie que vous devez faire depuis l’année dernière, de réparer la poignée de porte récalcitrante… Tous ces petits détails peuvent paraitre pour des détails, mais cela peut être des choses qui feront freiner l’acheteur alors autant les éviter !

Voilà 4 conseils basiques qui pourront vous aider à vendre son appartement ou sa maison. Généralement quand on veut vendre, on a soit envie de partir, soit on est « pendu » donc autant que cette vente se fasse au plus vite et ces conseils vous aideront si vous les appliquez bien sur 🙂

Et vous, connaissez-vous d’autres trucs et astuces pour vendre plus vite ?

Crédit photo Shutterstock « Photo Melon »

Aujourd’hui dans cet article, nous allons voir ensemble les différentes étapes d’un investissement locatif.

Ce n’est pas un secret, les Français aiment bien la pierre, nous sommes dans le top 5 Européens en terme de pourcentage de propriétaire en France. C’est un actif tangible, en dur, qui rassure pas mal de monde au contraire de la bourse qui est trop « impalpable » pour beaucoup. 

Mais attention, acheter un bien locatif n’est pas la même chose qu’acheter sa résidence principale. Beaucoup de personnes se font « aveugler » par la réduction d’impôts promise sans se rappeler qu’ils achètent un bien immobilier et non pas une feuille de papier avec une réduction d’impôts à la clé.

Je vous dis cela, car j’ai rencontré pas mal de personnes qui ont acheté un bien à 500 km de chez eux sans connaitre l’endroit où ils investissaient ce qui est une grave erreur, car le but final est quand même que son bien soit loué… Et si votre bien est construit dans un endroit sans tissu local dynamique, vous pouvez vous retrouver avec un boulet aux pieds, sans loyer et aussi du coup sans réduction d’impôts, une double peine en quelque sorte… Il faut donc faire en sorte de sélectionner un bien de qualité avec un conseil de qualité comme avec valority.com par exemple.

Une fois cette mise en garde faite, voici les différentes étapes pour réaliser un bon investissement locatif :

1) Assurez-vous d’être au moins sur la tranche marginale d’imposition à 30 % ! En effet, si vous êtes sur les tranches marginales inférieures, l’investissement sera moins intéressant pour vous. Il faut aussi prendre en compte ce qui va se passer pour vous dans les 10 prochaines années, car si par exemple, vous êtes en couple sans enfant, mais que vous prévoyez d’avoir 2 enfants, mécaniquement vos impôts baisseront, il faut donc être sûr que si votre foyer compte 2 enfants que cette opération soit quand même rentable pour vous !

2) Attention à votre pourcentage d’endettement. Eh oui, car vous allez faire un prêt bancaire et si vous n’avez pas acheté votre résidence principale, pensez bien au fait que le loyer viendra s’ajouter à vos revenus, mais que le prêt existant viendra gréver votre capacité d’endettement.

3) Concernant le bien en lui-même, il faut acheter dans un endroit que vous connaissez. Vous devez savoir si c’est un quartier sympa, attirant, avec des commerçants, une vie locale… Bref, le but est que quelqu’un habite votre appartement, le quartier doit être attractif et le loyer cohérent.

Voici les principaux points à vérifier avant de faire un investissement locatif. Si tous les voyants sont au vert, foncez, je l’ai moi-même fait avec une loi Scellier en 2009, voir l’article ici. Cela reste une étape intéressante dans la construction d’un patrimoine à long terme.

Et vous, allez vous sauter le pas ?

crédit Photo Shutterstock : « Auremar », La coloc

Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’accueillir sur mon blog Audrey du blog : Les revenus autrement. Elle va vous parler d’un sujet qu’elle maitrise particulièrement bien, à savoir comment augmenter la rentabilité de son appartement grâce à la coloc !

Beaucoup de propriétaires louent des appartements de manière classique. Cependant, il existe des moyens d’augmenter sa rentabilité en augmentant le montant des loyers qui vous est versé. Les locataires apprécient ce qui se voit et ce qui a un aspect neuf ou récent.

Par exemple lorsque j’ai cherché mon tout premier appartement, je n’avais fait aucun travaux dans l’appartement. Tout était resté en l’état. Car j’avais acheté l’appartement avec ses meubles. Voyant que je n’avais pas ou peu de locataires, j’ai décidé de procéder à quelques améliorations. J’ai donc fait quelques travaux de rafraîchissement. Par exemple : un simple coup de pinceau sur les murs en blanc et l’appartement paraissait tout de suite plus grand, plus propre.

J’ai donc pu, grâce à ce coup de peinture et à 2-3 éléments de décoration, le louer plus facilement et 100 euros de plus que le loyer initial que je m’étais fixé.

Il existe également, d’autres manières d’augmenter les loyers que vous pouvez percevoir.

J’avais loué mon 1er appartement de manière classique (j’entends par là a un seul locataire et non meublé) et lors du départ de ma locataire. Je lui ai demandé son avis et si elle voyait des choses à améliorer dans l’appartement. Elle m’a ainsi indiqué qu’il serait préférable de rajouter un meuble de rangement ici et des tabourets de bar par là pour délimiter une pièce par exemple. Ce sont des améliorations faciles et peu onéreuses qui m’ont permis de modifier l’apparence de l’appartement. J’ai pu également ajouter quelques nouveaux objets de décoration qui font leur effet.

Je m’apprêtais donc à le relouer de manière classique et puis je me suis aperçue qu’elle ne se servait pas de l’alcôve (enfin plutôt elle s’en servait de débarras).

J’ai donc pensé qu’on pouvait améliorer la rentabilité de l’appartement en y installant non pas 1 mais 2 locataires (voir article sur comment bien choisir ses locataires : les étudiants)

L’appartement fait 47 m2 loi carrez et dispose d’une chambre, d’une grande alcôve de 14 m² pouvant donc servir de chambre et d’un grand séjour + cuisine. Je mis une annonce sur le site le boncoin en indiquant « loue appartement idéal colocataires » et j’ai eu tout de suite énormément de demandes. Le fait de louer l’appartement à des colocataires m’a encore permis d’augmenter le loyer.

J’obtiens ainsi de 10 à 15 % de rentabilité nette, très facilement.

Concernant les améliorations, ce sont les propres habitants qui me donnent la plupart des idées d’amélioration de l’appartement que je leur loue. Cela entraîne parfois une augmentation de loyer entre 2 fins de bail.

De plus, je me dis qu’instaurer une confiance propriétaire/locataires en leur demandant leur avis permet de minimiser les risques de dégâts (impayés, dégradations etc..). Ainsi je n’ai pas eu besoin depuis, une dizaine d’années maintenant, (touchons du bois) de prendre une garantie sur les risques locatifs ou une assurance pour loyer impayé.

Personnellement, je ne vois que des avantages à louer en colocation. En voici quelques uns :

– un prêt bancaire s’obtient beaucoup plus facilement (la colocation est connue des banquiers et rassure)

– les risques sont divisés. En effet, il sera rare que tous vos locataires partent en même temps. De plus, il existe une stratégie pour obtenir l’intégralité de votre loyer même en cas de départ d’un colocataire.

– la rentabilité est beaucoup plus élevée qu’en location classique. Car le propriétaire loue « à la chambre » et non plus « à l’appartement ».

– Aucune ville ne réglemente la colocation.

– En cas de départ, ce sont souvent les colocataires déjà en place qui trouveront votre/vos futurs cohabitant(s).

– la colocation peut-être gérée à distance.

Après, comme tout type de location, il y a, bien sûr, des règles pour bien louer.

Si ce type de location vous intéresse, n’hésitez pas à vous rendre sur cette page : http://les-revenus-autrement.fr/comment-obtenir-au-moins-10-de-rentabilite-nette-tres-facilement

N’hésitez pas à laisser un commentaire si cet article vous a plu ou si vous souhaitez apporter votre avis… J’en profite également pour remercier Guillaume de m’avoir permis d’écrire cet article sur son blog.

Et vous, avez vous déjà utiliser la coloc pour augmenter votre rentabilité ?