Crédit photo Shutterstock : « fotogestoeber »

Aujourd’hui, je reçois Mr & Mme P investisseurs et blogueurs du site Notre Indépendance Financière.

Tout d’abord merci à Guillaume de nous accueillir sur son blog. Nous nous sommes lancés, fin 2013, le défi de générer 1 000€ de revenus alternatifs par mois en 1 an. Un an plus tard, nous avons fait le point sur notre défi et il a été relevé : depuis fin 2014, nous générons plus de 1 000€ de revenus alternatifs par mois. Une de nos méthodes préférées pour générer des revenus est l’immobilier. Nous avons donc décidé de vous donner un conseil pour investir dans la pierre.

Notre conseil : L’argent n’est pas un problème !

On nous demande souvent comment faire pour se lancer dans l’immobilier sans argent. Ou comment faire pour investir alors que je suis déjà endetté pour ma résidence principale ?

C’est vrai qu’il est toujours plus facile d’investir lorsqu’on a déjà de l’argent. On a nous même pensé pendant longtemps, qu’investir n’était pas possible car on avait un taux d’endettement important.

Après notre premier investissement immobilier, nous avons eu un changement de vie : nous avons quitté Paris pour le soleil de Marseille (ça vaut le coup 🙂 ). Pendant plusieurs mois, Mme s’est retrouvée sans travail. Avant de se lancer dans un deuxième investissement locatif dans le Sud, nous sommes allés voir notre banque pour faire des simulations de possibilités d’emprunt (normal quoi !). L’entrevue a été assez rapide : « Mme est au chômage, nous ne prenons pas en compte ses allocations dans vos revenus. Du coup, vous êtes endettés à 40% et nous ne pouvons pas vous prêter pour un futur investissement ».

OK, fin de l’histoire, rendez-vous dans un an, le temps de trouver un sacro-saint CDI à madame, de passer la période d’essai… Ca dépite un peu.

Allez savoir pourquoi, on ne s’est pas arrêté là ! On a la niaque chez les P :).

Avec le recul, nous nous rendons compte que nous avions pris le problème dans le mauvais sens :

Il faut d’abord trouver une affaire rentable avant d’aller demander à des personnes de vous financer !

Et c’est ce que nous avons fait ! Nous avons énormément étudié le marché à Marseille. Nous n’étions pas de la région : il fallait se renseigner en discutant avec des personnes présentes dans la région depuis longtemps, des agents immo, en épluchant les annonces… Nous avons finalement détecté plusieurs secteurs à potentiels. Puis après une série de visites, nous nous sommes positionnés sur un bien immobilier. Grâce à une bonne négo, nous avons trouvé notre bonne affaire à plus de 10% de rentabilité.

Il ne restait plus qu’à trouver le financement.

Devinez quoi : nous ne sommes pas allés voir notre banque en premier. Au contraire, nous avons pris rendez-vous avec 2 autres banques. Pour le coup, nous étions sacrément armés : un dossier montrant tous les calculs de notre investissement et l’argent qu’on pouvait en retirer tous les mois. Le loyer couvre largement toutes les charges et les mensualités du crédit. Ce qui nous permet au final de générer un cash mensuel de plus de 100 euros.

Oh miracle ! Les 2 banques nous ont dit oui et étaient même prêtes à nous financer les frais de notaires. Du coup, rien à sortir de notre poche ! Pour faire jouer la concurrence, nous sommes aussi retournés voir notre banque qui par magie était finalement OK pour nous prêter (bizarre 🙂 ).

Pour la petite histoire, nous avons finalement fait notre crédit dans une nouvelle banque qui désormais finance également nos nouveaux biens. Depuis, nous en avons acheté un de plus et nous signons semaine prochaine notre 4^ème appartement. Soit 3 apparts en 1 an (pas mal non !).

La morale de l’histoire :

Pensez-vous que quelqu’un qui veut ouvrir une entreprise va d’abord voir des investisseurs avant d’avoir une idée précise de son business, un plan… Non.

C’est la même chose pour l’immobilier. Si vous voulez vous lancer dans l’investissement locatif : trouvez une bonne affaire, puis cherchez un financement en démontrant votre capacité à gagner de l’argent.

Et-vous ? Avez-vous envie de vous lancer dans l’immobilier ?

Mr & Mme P

Crédit Photo Shutterstock : « Mikkel Bigandt »

Ou se loger en immo neuf avec la Loi Pinel : les villes les plus attractives pour investir

D’après un récent sondage Harris Interactive pour un site dédié à la loi Pinel, 72 % des Français considèrent comme un bon investissement l’acquisition d’un logement neuf en vu de le louer. C’est l’occasion de découvrir également qu’elles sont les villes où les investisseurs français souhaitent acheter.

“Où choisiriez-vous d’acheter un logement pour le proposer à la location ?” 34% des sondés ont répondu de manière égale “Bordeaux et “Paris”. Viennent ensuite Lyon (27%) et Nantes (24%). Puis, Toulouse (22%), Montpellier (22%), Strasbourg (15%), Nice (14%), Rennes (13%), Lille (11%), Grenoble (9%) et Marseille (6%).
Grâce à ce sondage on apprend également que les villes proposées sont davantage sélectionnées comme lieux d’investissement en immoneuf Pinel par les personnes habitant dans la région de cette métropole.

Attractivité = rentabilité ?

Alors que certaines villes séduisent les potentiels investisseurs en loi Pinel pour leur côté populaire, ou historique, d’autres au contraire n’attirent pas le regard. Alors que la rentabilité et le leitmotiv n°1 de tout investisseur immobilier en loi Pinel, il est important de ne pas tomber dans le piège de la ville attractive pour du tourisme et non pour l’immobilier. C’est le cas de Paris. Citée en pôle position dans ce sondage, elle présente finalement un rendement autour de 3%, contre 8% au Havre, à Saint-Etienne, ou même 7% au Mans ou à Angers, d’après Clameur ou Meilleur Taux.

Alors certes dans des grandes villes comme Paris ou Nice, vous trouverez facilement des locataires et limiterez les risques de vacance de votre bien Pinel, néanmoins votre rentabilité locative sera faible. Pour qu’un investissement locatif vous rapporte de l’argent, vous devez veiller au solde démographique de la ville où vous souhaitez acheter mais aussi connaître les revenus moyens des ménages, le taux de chômage, le taux de vacances des logements, le nombre d’étudiants. D’ailleurs, la Chambre Nationale des propriétaires (CDHP) s’est basée sur tous ces critères et a défini Nantes, Strasbourg, Lyon et Bordeaux comme les meilleures villes pour réaliser un investissement locatif en France du point de vue de la rentabilité. Enfin, pensez à vérifier que la ville de votre investissement soit bel et bien éligible au zonage A/B/C prévu par le gouvernement.

Et vous, où voudriez-vous investir ?

Crédit Photo Shutterstock : « Photographee.eu »

En ce moment, on me demande souvent quels sont les meilleurs investissements à faire dans cette période un peu « troublée »…

J’en ai déjà parlé dans un article sur ce blog mais à mon avis, vous devriez sortir votre argent des banques… Depuis ce dernier article, les choses empirent et tout ce qui est lié de près ou de loin aux banques et aux marchés boursiers est à proscrire !

Il y a des milliers des signes qui expliquent cela mais rien que le fait que les cours boursiers soient orientés à la hausse alors qu’aucun signe économique concret soit dans le vert devrait suffire à comprendre que les marchés lévitent grâce aux QE ou autre planche à billets faites par les banques centrales…

Le truc c’est que l’argent gratuit n’existe pas et qu’à un moment, quelqu’un paie la note. Désolé pour ceux qui ne l’ont pas encore compris mais comme d’habitude « les gros players » raflent tout et les petits porteurs paient les pots cassés des conneries faites par nos soit disant élites… Donc si vous avez encore des économies, des AV ou autres, à votre place, je sortirai vite… (surtout que dans sa dernière revue de Presse, P. Jovanovic parle beaucoup du fait que les assureurs trainent de plus en plus les pieds pour rendre l’argent des AV aux clients qui le demande…)

Oui mais pour aller ou ?

C’est bien simple en fait, il suffit de regarder ce que font ceux qui ont accès aux liquidités. Ceux qui en ont achètent du tangible ! Les USA (par le biais de leur planche à billet donc monnaie de singe) et les Chinois (parce qu’ils ont des réserves de change énorme du fait qu’ils ont longtemps été « l’usine du monde »)  achètent des actifs réels. Donc aussi bien des entreprises, des joyaux de notre patrimoine, des métaux précieux et de l’immobilier… Car ils savent bien qu’en cas de crack, il vaut mieux avoir un appartement, un lingot d’or ou une entreprise qu’une montagne de billet qui ne vaudra plus rien…

Pour vous c’est la même chose et je ne saurai que trop vous conseiller de vous orienter vers des métaux précieux ou de l’immobilier.

Quand je dis cela on me rétorque souvent : « Oui mais quel est le meilleur moment pour acheter un appartement ? » Parce que s’il y a crise, les prix vont s’effondrer et je préfère attendre pour acheter…

Il est clair que si vous achetez dans un objectif spéculatif c’est à dire de faire une bonne plus value à court terme, l’immobilier n’est certainement pas la meilleure chose à faire mais par contre si vous achetez dans le but de déjà protéger vos actifs, là c’est une bonne décision. Un appartement vaudra toujours quelque chose et même si le crack qui arrive touche aussi l’immobilier au moins cela ne sera pas une ligne numérique sur un compte en banque que vous pourrez vous faire spoiler comme cela s’est passé à Chypre par exemple. 

D’ailleurs, je ne sais pas si vous le savez mais vos cher gouvernants ont voté une loi à Bruxelles qui autorise l’état à prendre de l’argent sur vos comptes pour renflouer une banque qui fait faillite…

Bref, l’achat d’un appartement sera toujours un bon élément dans votre patrimoine surtout qu’en ce moment les taux sont ultras faibles ! De plus, vous n’êtes pas sans savoir que le nombre des constructions nouvelles est depuis plusieurs années insuffisant par rapport à la demande et au fait que de plus en plus de couples se séparent… Donc oui peut être que le marché immo va baisser un peu mais comme tout marché quand la demande est supérieure à l’offre, en quelques années, ce marché retrouvera son équilibre.

Le meilleur moment pour acheter est donc selon moi dès que vous pouvez ! Si j’avais écouté les consensus en 2005 lors de l‘achat de mon 1er appartement, je serai encore en train de réfléchir… Cela ne veut pas dire qu’il faille acheter tout et n’importe quoi et à n’importe quel prix, mais si votre situation le permet et surtout si vous avez grâce à votre AV un apport, mettez le dans du dur comme on dit !!

Si c’est pour votre résidence principale votre patrimoine s’appréciera chaque mois au lieu de mettre votre argent dans une location et si c’est pour un investissement locatif, c’est votre locataire qui vous aidera à construire votre patrimoine.

Si vous avez déjà un ou plusieurs appartements, vous pouvez aussi lorgner sur ce qu’il se passe dans les grandes capitales dynamiques où il fait bon investir. Il y a par exemple des condos au coeur de Montréal à de très bon prix et c’est une ville très intéressante. Vous pouvez aussi regarder sans aller aussi loin sur des villes très sympas et attractives sur plusieurs points comme Madrid, Berlin…

Et vous qu’en pensez-vous ?

Crédit Photo Shutterstock : « instantvise »

Aujourd’hui nous allons traiter d’un sujet assez peu connu en définitif à savoir : A quoi servent les notaires ?

Quand on pense au notaire on pense forcément à ces « fameux frais de notaire » qui sont liés à tout achat immobilier. On pense aussi à un Monsieur avec une « tête » assez fermée, un look des années 70 et une attitude assez hautaine… Confidence d’une amie agent immo, évidemment faire une généralité est toujours faux mais cela se vérifie assez sur le terrain… A l’opposé par contre, les notaires femmes (moins nombreuses) sont souvent de belles femmes « working-girl » :).

Point important assez peu connu à propos de ces frais, c’est qu’environ les 3/4 de ces frais sont en fait des taxes de l’état. Oui vous avez bien lu, les frais de notaires ne sont pas que ses honoraires mais bien des taxes qui viennent engraisser notre état obèse !

Ne vous méprenez pas non plus, les notaires sont loin d’être malheureux (le voisin de mes parents d’une petite 50aine d’années roule dans une belle Ferrari avec un « petit » pavillon de 400m2 habitable…). La raison est simple, c’est tout simplement qu’ils jouissent d’un monopole…

Quel est le statut du notaire ?

C’est un officier public chargé d’authentifier les actes juridiques. L’accès à la profession est règlementé et celui-ci s’engage à respecter ses obligations en prêtant serment devant le tribunal.

De quoi se charge t’il lors de la vente d’un appartement ou d’une maison ?

Il s’occupe dans un 1er temps du compromis de vente, ce compromis précède de 3 mois environ l’acte de vente définitif du bien immobilier. A savoir que le compromis peut se signer aussi chez l’agent immobilier dans un souci de gain de temps.

Le notaire rentre donc en jeu de manière obligatoire et officielle qu’au niveau de l’acte définitif. C’est lui qui vérifie notamment la propriété du bien, c’est à dire qu’il vérifie que le vendeur est bien propriétaire de ce qu’il vend. Cela peut paraitre bête mais cela évite de se faire escroquer par un vendeur véreux.

C’est le notaire qui va également encaisser les 10% d’acompte qui viennent « sceller » la vente. Il doit ensuite vérifier auprès de la commune qu’elle ne veuille pas utiliser son droit de préemption. Après il reste quelques formalités comme vérifier que le bien ne soit pas sous hypothèque, quels sont les éventuels travaux prévus par le syndic de manière à ce que l’acheteur soit au courant…

On le voit, le rôle du notaire est donc surtout administratif et juridique mais il peut aussi avoir un rôle de conseil. Les services d’un notaire peuvent être aussi des choses comme : s’occuper des successions, des testaments, la rédaction des actes liés au mariage et encore bien d’autres dossiers.

Et vous, avez-vous déjà fait appel à un notaire ?