L’achat d’un appartement à Lyon est-il intéressant ?
On est en 2005, j’étais locataire d’un appartement de 70 m2 pour 550 € pas très loin de Lyon depuis 3 ans et j’ai fais le calcul suivant:
550 € x 12 mois x 3 ans=> 19 800 € de loyer!!!
Je me suis dis oula !!, en 3 ans je viens de craquer presque 20 000 € de loyer!!!
Je me suis donc lancé dans la recherche d’un appartement a acheter plutôt que de continuer à louer…
A l’époque, je gagnais 1200 €/mois (j’étais dans l’hôtellerie) et j’avais environ en tout et pour tout 500 € de côté…
A ma grande surprise, certains agents immo me disaient « Oula, à votre place Mr j’attendrai, le marché va s’effondrer, c’est sur… »
Heureusement que je ne les ai pas écouté…
J’avais un budget de 90 000 € mais il me manquait pour satisfaire le banquier un apport financier équivalent aux frais de notaire.
J’ai donc vendu la seule chose que je possédais et qui me tenais à coeur à l’époque, ma clio RS… petite citadine sportive pour ceux qui ne connaissent pas. Par la suite, j’ai roulé pendant 1 an dans une R5 de 1979 🙂, une voiture de mon âge ! 4 vitesses, une carrosserie en carton, pas de chauffage et l’intérieur gelait l’hiver car les joints de portes étaient morts :).
Peut être que cela peut donner des idées aux personnes qui se disent, moi, j’aimerai bien acheter mais je ne peux pas… et qui ont une voiture neuve…
La vie est une question de choix et de priorités !
Voilà comment j’ai fais ma 1ère acquisition, un T1 bis de 45m2 pour 91 000 €, soit un crédit de 420 €/mois (crédit variable capé, j’y reviendrai dans un autre article).
J’étais donc propriétaire de 45m2 avec un budget plus faible que ma location (même si j’ai perdu 25m2 dans la bataille, l’idée me plaisait plus…)
Pour répondre aux personnes qui pensaient que l’immobilier s’effondrerai… cet appartement vaut aujourd’hui environ 115 à 120 000 €, il est donc évident qu’en ayant un loyer plus cher, je n’aurai pas pu épargner en 5 ans ces 30 000 € de différence pour acquérir le même type de bien en attendant une hypothétique baisse du marché immobilier…
Je ferai différents articles sur l’immobilier qui est évidemment un point important dans la constitution du patrimoine. Chaque situation doit être étudiée et les décisions doivent être mûrement réfléchies mais pour une partie importante de la population, l’achat doit se faire dès que possible!!!!
Un petit calcul pour s’énerver un peu: 600 € de loyer x 12 mois x 60 ans => 432 000 €, et je ne tiens compte de l’inflation…
« Dans sa vie, tout le monde paie toujours un maison, mais pas forcement la sienne…., choisissez votre camp… »
Et vous êtes-vous propriétaire ?
Pourquoi j’ai acheté mon 2ème appartement ?
Agrandir le plan
Achat Loi scellier
Vous pouvez voir au dessus, une photo d’avant travaux, j’en posterai une après travaux bientôt 🙂
J’ai acheté mon 1er appartement en 2005 comme expliqué dans cet article :
https://www.komment-devenir-riche.com/pourquoi-jai-achete-mon-1er-appartement/
On est en 2009, mes revenu augmentent régulièrement depuis 2006, les impôts commencent à m’embêter, je commence donc naturellement la réflexion de savoir si il peut être opportun d’acheter un bien immobilier et profiter de la loi Scellier.
Pour rappel, le principe de cette loi permet de passer en réduction d’impôt (étalée sur 9 ans) 25 % de la valeur du bien.
La 1ère chose à ne pas oublier dans le cadre de ce raisonnement est de penser que cela reste avant tout un achat d’appartement ! On n’achète pas de la défiscalisation comme certains mauvais conseillers vous l’affirment.
Ma première problématique a donc été de trouver un bien autour de chez moi. En effet, les 3 premiers critères dans un achat doivent toujours être: le LIEU, le LIEU et le LIEU 🙂
Je n’avais pas envie de passer à TF1 dans quelques mois suite à un mauvais achat à 800 km de chez moi…
Je ne juge pas ces personnes mais comment connaître le marché local, ce qu’il y a autour, la demande locative, les prix locatifs… si je suis très loin du lieu d’achat ?
Je me suis donc servi de mes contacts pour trouver un promoteur sur une vente à Tassin la demi lune, une ville à 10 km de Lyon, à l’Ouest.
Pour ceux qui connaissent le coin, c’est à la limite des Charbonnières les Bains dans les coins »huppés » de la banlieue Lyonnaise.
Point important, beaucoup de résidences ont été crée sur Tassin centre. Dans 9 à 10 ans quand une bonne partie des propriétaires voudra vendre, il y aura donc beaucoup de biens similaires sur le marché. Et vous savez comme moi que beaucoup d’offres signifie des prix qui baissent.
J’ai donc cherché une résidence qui sortait du classique. J’ai trouvé donc ce programme, un ancien hôpital désaffecté depuis de nombreuses années transformé en 24 appartements.
Voici les différents points forts qui m’ont fait faire cet achat loi scellier :
1) Le bâtiment fait seulement 2 étages.
2) La localisation, je suis à 1,5 km du centre-ville, 500 m d’une grande rue qui relie Tassin à Charbonnières donc pas de nuisance sonore.
3) Autour, il n’ y a que des pavillons, donc coin très calme.
4) L’appartement est vendu avec une place de parking privative.
5) Les alentours de la résidence sont arborés de manière simple et classe.
6) La possibilité d’acheter un T2, je ne voulais pas me faire peur en prenant un crédit trop important.
7) Pour finir, bien sur le prix et le fait que l’opération me coûte peu/mois.
Le prix dans le neuf se situe entre 3600 et 4000 €/m2 pour les plus belles résidences.
J’ai pu négocier le mien à 3350 €/mètre.
Je suis donc heureux propriétaire d’un T2 de 34 m2 acheté 114 000 €.
Parlons chiffres:
J’ai donc emprunté 121 000 € (114 000 € de l’appartement plus 7 000 € pour le parking) en crédit à taux variable sur 20 ans à 2,6 % capé 2.
La mensualité actuelle est de 650€, le coût de l’assurance du prêt est de 10 €/mois.
Côté location, le loyer + les charges perçues sont de 495€ + 35€. Comme je n’ai pas le temps de m’occuper de la gestion, j’ai délégué cela à une agence avec toutes les assurances nécessaires. Mon loyer net perçu est donc de 477 €.
Au niveau impôts, je peux donc les réduire de 114 000€X25 %/ 9 ans soit environ 3200 €/an (266 €/mois).
Ce n’est pas de l’argent qui va dans ma poche mensuellement mais que je ne sors pas en impôt l’année d’après…
Pas de taxe foncière pour l’instant.
Au niveau des charges de copropriété, elles me coûtent pour l’instant 52€/trimestre.
Donc au niveau trésorerie=>
477 € (loyer) + 266 € (impôts) – 660 € de prêt – 17 € (charges)= 66 € de gain mensuel…
Mon objectif est de ne pas compter sur ce gain. Il faut être lucide, mon prêt va augmenter, la taxe foncière va arriver et il y aura forcément quelques petits travaux à faire d’ici quelques temps.
C’est ce qui s’appelle l’ADA utiliser l’Argent Des Autres. C’est la banque, mon locataire et l’état qui finance mon appartement 🙂
Si je le vends dans 10 ans, il me restera environ 70 000€ de capital restant dû et sans trop me mouiller on peut dire que mon appartement vaudra 150 000€, je me retrouverai donc avec 80 000€ de gain sans avoir sorti d’argent de ma poche 🙂
Vous voyez donc qu’il faut tenir compte de beaucoup de paramètres avant de se lancer mais une opération bien réfléchie peut être sympa!!
Qu’en pensez-vous ?
PS : Voici comme prévu la photo après les travaux :