Crédit Photo Shutterstock : « Bilagentur Zoonar Gmbh »

Dans cet article, nous allons voir aujourd’hui ensemble s’il est intéressant ou non d’investir en Loi Pinel.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

C’est un dispositif qui a été proposé par la ministre Sylvia Pinel dans le but d’aider les contribuables à participer à la construction de logements neufs en France avec la carotte de la réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif.

Quel est le contexte ?

La France est en déficit de construction de logements neufs depuis plusieurs années. Ceci s’explique surtout par deux raisons : La première raison est naturellement liée à la démographie et la deuxième est liée au fait que de plus en plus de couples se séparent ce qui fait que le nombre de logements nécessaires pour une famille augmente.

Le fait que le stock de logements disponible soit toujours inférieur au besoin explique en partie le fait que le marché immobilier se tienne à peu près alors que l’économie est morose (les taux d’emprunts historiquement bas y participent aussi…).

La loi Pinel en chiffres :

La loi Pinel autorise le contribuable à investir dans un maximum de 300 000 €. Le taux de réduction peut aller jusqu’à 21 % si la durée de location est de 12 ans. Avec cet exemple, cela donne une réduction totale de 63 000 € qui se décompose en 6000 € de réduction d’impôts pendant 9 ans et 3000 €/an pour les 3 années suivantes. Attention il s’agit bien d’une réduction d’impôts et non un crédit d’impôts. La nuance est importante car cela signifie que vous devez payez des impôts de manière à pourvoir les réduire à la différence d’un crédit d’impôts qui peut se transformer en chèque fait par l’état. Pensez bien aussi à vos éventuels changement de situation qui peuvent arriver dans les années à venir comme un enfant, ce qui changerait ne nombre de part du foyer fiscal et donc le montant de l’IR au final.

Quels sont les avantages de cette loi par rapport aux précédentes ?

Le gros avantage qu’offre cette loi par rapport aux précédentes vient du fait que vous pouvez investir et louer l’appartement à vos descendants ou ascendants. Ce aspect qui n’était pas possible avant freinait souvent les investisseurs qui avaient peut de tomber sur le « mauvais locataire »…

Quels sont les points sur lesquels il faut faire attention ?

Je le dis souvent mais dans le cadre de ce type d’investissement on a souvent l’impression d’acheter un « clé en main », de signer des documents et de ne pas trop y prêter attention mais cela reste un achat immobilier, vous achetez du « dur ». Et comme le veut l’adage en immobilier les 3 critères les plus importants sont : le lieu, le lieu et le lieu… En plus de ces 3 critères, il faudra aussi vérifier la solidité du promoteur, que les rendements annoncés soient les bons en fonction des plafonds de loyers imposés par cette loi…

Et vous, que pensez-vous de cette loi Pinel ?

Crédit photo – Shutterstock Nickylarson974

Cela fait un petit moment que la loi Pinel (de la ministre Sylvia Pinel) est sortie et je n’avais toujours pas fait d’article à ce propos. Elle est venue remplacer la loi Duflot, Scellier… Eh oui, chaque ministre veut laisser sa trace dans l’histoire de l’immobilier défiscalisant..

Pour ceux qui n’ont pas vu mon article concernant mon achat en loi scellier vous pouvez aller le lire.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Tout le monde ne le sait pas forcément alors il faut bien commencer par le début.

Les lois de ce type permettent d’acheter de l’immobilier neuf destiné à la location en profitant d’un avantage fiscal.

Les lois défiscalisantes c’est pour qui ?

Dans mon ancien job où j’ai été amené à conseiller des clients à ce propos, je me suis rendu compte que beaucoup veulent passer « à l’acte » mais en fait peu de profils répondent à mon avis à ce type d’achat.

Ce qui va suivre est bien sur mon avis, vous trouverez certainement des conseillers qui vous donneront d’autres sons de cloche… mais bon si c’est le cas cela demandera explications…

Pour commencer selon moi, pour un achat immobilier dans le cadre d’une loi déficalisante il faut déjà avoir acheté sa résidence principale. En effet, à quelques cas particuliers près, il est plus logique de vouloir se loger soit plutôt que les autres surtout que si vous vous intéressez à l’immobilier, il y a de grandes chances qu’un jour vous souhaitiez acheter votre RP (résidence principale), or si vous avez déjà un crédit pour votre RL (résidence locative), votre capacité d’endettement sera largement réduite et vous risquez de ne pas pouvoir acheter votre bien désiré.

Voici 3, 4 cas que j’ai en tête qui peuvent justifier d’acheter votre RL avant votre RP : Vous avez des revenus très importants et votre capacité d’endettement ne sera pas grevée par ce 1er achat, vous avez un logement de fonction dans le cadre de votre job, vous êtes mutés régulièrement, vous bossez à l’étranger et vous voulez acheter en France.

Ensuite, il faut bien penser à cet achat dans le cadre d’une projection à 10/15 ans minimum. En effet, souvent ces achats sont faits pour venir réduire l’impôt sur le revenu (j’y reviens juste après avec des chiffres) et il arrive fréquemment qu’un couple qui a de bons revenus se sente un peu étouffé par cet IR. Ils veulent donc logiquement diminuer cet impôt tout en investissant. L’aspect important que beaucoup oublient est que l’IR est calculé selon le nombre de part. Pour un couple sans enfant, l’IR n’est pas le même du tout que pour un couple avec 2 enfants. Et comme la loi Pinel et son application rentre dans le cadre d’une réduction d’impôt, si jamais l’impôt du couple baisse dans les années à venir, cet investissement pourrait se retrouver beaucoup moins rentable que prévu initialement. (Voici un exemple qu’un conseiller malhonnête passera sous silence…).

Quelles sont les nouveautés de la loi Pinel ?

Vous pouvez choisir la durée sur laquelle vous allez louer ce bien : 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus la réduction sera importante, en l’occurence, 21 % au maximum si vous louez sur 12 ans.

En clair, si vous achetez un bien à 100 000 €, vous aurez donc 21 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans, soit 1750 € de réduction d’impôt/an.

La 2ème nouveauté est que maintenant, vous pouvez louer à votre famille (ascendant ou descendant) ce qui est une bonne nouvelle car beaucoup d’investisseurs étaient freinés par le fait qu’il ne puissent pas choisir le locataire dans leur famille…

Les conditions à respecter :

Je ne vais pas traiter dans cet article des conditions précises car cela serait trop long, mais sachez qu’il il y des conditions de plafond de revenus pour les locataires, des plafonds sur les loyers que vous allez appliquer et enfin la loi Pinel n’est applicable que dans certaines régions et villes de France…

Dernier point important mais à ne pas négliger : vu les qu’actuellement la conjoncture économique n’est pas fantastique, les acheteurs ne se bousculent pas au portillon donc profitez en pour négocier à la baisse le prix de l’appartement ou alors négociez des prestations supplémentaires ou plus haut de gamme. (Surtout que les promoteurs n’hésitent pas à gonfler les prix des résidences qui seront vendues en loi Défiscalisantes…).

En ce moment ce sont les acheteurs qui ont la main alors NEGOCIEZ …

Pour terminer, cette loi est à mon sens sympa si vous remplissez tous les critères et que vous êtes dans le bon timing : revenu/impôts/situation familiale/situation professionnelle… Bref investir en loi Pinel peut être intéressant mais pas pour tout le monde… 

Que pensez-vous de cette loi ?

Si vous voulez payer moins d’impôts, je vous ai préparé un guide : ici

Crédit photo Shutterstock : « Milles Studio »

Aujourd’hui dans cet article, je vais vous présenter différentes manières de gagner de l’argent avec un investissement immobilier.

Les Français sont parmi ceux qui achètent le plus d’immobilier en Europe. Les Français aiment la pierre de manière générale.

Il existe différente façon d’acheter de l’immobilier avec différents objectifs. Tout d’abord, premier principe de base qui est important et qui souvent fait sous forme de blagues par les agents immobiliers. Ils disent et ils ont raison que les trois critères principaux à regarder avant d’acheter sont : le lieu, le lieu et le lieu… Effectivement, il faut connaitre l’environnement de l’emplacement visé. Quel est le type de quartier, comment vivent les habitants déjà sur place, quelles sont les commodités à proximité, quels sont les éventuels projets de travaux dans le coin… Cette recherche basique peut éviter bien des déconvenues…

1) La résidence principale

60% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Ces personnes ont compris qu’il valait mieux investir dans son patrimoine personnel plutôt que dans le patrimoine de leur propriétaire… Point important et souvent oublié à propos de la RP, c’est qu’il n’y a pas d’impôt sur l’éventuelle plus value faite. Pensez-y, le 0 impôt en France étant quasiment inexistant !

2 La résidence locative

Il s’agit d’acheter un bien non pas pour soi mais pour loger une autre personne. L’idée étant de se créer un patrimoine que l’on ne paie pas. Ce patrimoine est constituer par ce que l’on appelle l’ADA c’est à dire l’Argent Des Autres… En effet, il est financé par le banquier et le prêt est payé par le locataire… Dans ce genre d’opération ce qu’il y a de plus important est qu’il faut bien faire ses calculs pour qu’au minimum le loyer couvre vos coûts. Sinon vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche chaque mois et surtout vous ne pourrez pas refaire d’opérations de ce style.

Le top étant même de générer ce que l’on appelle un « cash flow positif » c’est à dire qu’il vous reste de l’argent après que vous ayez réglé ce que vous devez avec le loyer encaissé.

3) Le bien avec travaux

Pour arriver a avoir un cash flow positif sur un investissement immobilier, il ne faut pas se leurrer, il faudra trouver un bien à rénover. C’est sur ce genre de bien que peu de personnes veulent que vous pourrez réaliser un bon achat, faire réaliser de bonnes prestations dans l’appartement de manière à pouvoir peut être même le louer plus cher que ce qui se fait dans le secteur. Ce type d’opération nécessite des connaissances. Il vous faut vous entourer d’agents immobiliers qui seront capables de vous prévenir si de bonnes opérations sont à faire et aussi d’entrepreneurs qui seront capables de vous chiffrer le montant des travaux. Une fois tous les chiffres en main, vous pourrez voir si cela pourra vous dégager un cash flow positif…

4) Acheter pour louer sur Airbnb

C’est un type d’investissement qui devient de plus en plus en vogue car Airbnb génère un nombre de nuitées impressionnant qui fait même trembler les hôteliers. Pour ce genre d’opération, il vous faut viser le coeur des grandes villes ou alors des coins que vous savez attractifs. Un appartement au coeur de Lyon ou une maison neuve à Terrebonne, peut importe, vous devez connaitre votre coin pour savoir si cela peut intéresser du monde. Pour ce faire il est même très facile de réaliser une petite étude de marché directement sur le site d’Airbnb pour voir ce qui se loue et à quel prix. L’avantage de ce type de location, c’est que vous allez pouvoir louer à la nuitée et non au mois et évidemment la rentabilité sera d’autant meilleure…

Et vous, connaissez-vous d’autres moyens de gagner de l’argent avec un investissement immobilier ?