Apprendre à maitriser loi carrez ? Pourquoi faire ?

Aujourd’hui j’ai le plaisir de laisser la parole à un ami Géomètre qui va vous parler de la fameuse loi Carrez, la loi qui concerne la surface habitable d’un bien immobilier. Vous allez voir pourquoi cette loi est en fait beaucoup plus importante que ce que l’on peut penser au 1er abord.

Je laisse la parole à Nicolas :

Je vais vous apporter ma vision des choses à ce sujet :

Imaginez que cette loi carrez permet de définir une attestation de surface d’un bien immobilier. Pensez que cette attestation de surface est utilisée par tous les professionnels de l’immobilier dans la majorité des transactions immobilières.

Réalisez que chaque transaction immobilière d’investissement est rentable en grande partie en fonction du ratio prix/m². Comprenez que vous avez  un intérêt majeur à vérifier la surface carrez annoncée lors de l’achat et de la revente d’un bien !

C’est simple comme bonjour et pourtant y aviez-vous pensé ? Je vous rassure peu de gens s’intéressent à la notion de superficie carrez, sauf les investisseurs avertis.

Vous êtes novice et vous n’y connaissez strictement RIEN : c’est parfait car je vais vous proposer une méthode en 4 étapes pour y parvenir en toute simplicité.

Songez que vous puissiez mesurer et calculer vous-même une surface carrez sans difficulté et surtout avec une totale certitude grâce à un système de contrôle infaillible. Songez que vous puissiez  établir de façon autonome les plans de votre logement sans y passer des heures ni se prendre la tête ! Songez que vous puissiez en tirer parti pour récupérer des mètres carrés non comptabilisés  et ainsi engranger une plus-value sans effort !

Ne serait-ce pas formidable ? 

Au fait connaissez-vous le prix/m² dans votre ville ou à proximité ? 1 500 €, 2 50 0€, 3 000 €, plus ?

Et si vous ne récupériez qu’1 ou 2 mètres carrés de plus lors de votre prochaine vente, imaginez combien vous pourriez économiser ? 1500 €, 2500 €, 3000 €, plus ?

OUI c’est possible car je l’ai réalisé pour mes 2 premiers investissements. OUI c’est possible car je maitrise les secrets de la loi carrez. OUI c’est possible car j’ai mesuré et calculé pendant des années des logements afin de réaliser des attestations de surfaces de type « Loi carrez ». OUI c’est possible car je vous propose de vous apprendre tout cela !  Ca se passe par ici si vous voulez en savoir plus…

La loi carrez doit-elle être obligatoirement réalisée par un professionnel ?

La réponse est NON ! Dans 100% des cas il vous est possible de la calculer vous-même. C’est d’ailleurs ce que je vous conseille car même si vous n’y connaissez rien je vous proposerais dans quelques semaines d’apprendre en toute simplicité.

La plupart des diagnostiqueurs réalisant les diagnostics techniques (plombs, amiante, conformité EDF ou gaz, etc…) se sont lancés dans la réalisation d’attestation de type « Loi carrez » sans rien y connaitre du tout !

Il est donc courant (et je l’ai constaté à plusieurs reprises) que les surfaces annoncées par ces soi-disant professionnels soient erronées voire même aberrantes ! Des escaliers au balcon qui sont comptabilisés dans la surface totale ou encore des placards déduits sans raison sont autant d’aberrations qui vous font perdre de précieux mètres carrés et donc de l’argent.

Le seul professionnel que je vous recommande est de passer par un cabinet de Géomètre Expert qui saura respecter et appliquer le bon mode de calcul. Il vous assurera une attestation loi carrez digne de ce nom. Malheureusement tout ce qui est de qualité a un prix il vous faudra débourser un minimum de 150 € HT pour une petite surface et bien plus dès que la surface augmente !

Quel est le danger avec la loi carrez ?

C’est très simple : Si la surface annoncée dans l’acte de vente est erronée de plus de 5 %, l’acquéreur dispose d’un 1 an pour faire établir une nouvelle attestation Carrez par un professionnel et ainsi demander une baisse du prix conformément à la bonne surface.

Prenons un exemple : Eric vend son appartement de 120 m² au prix de 175 000 € au dernier étage d’un immeuble en copropriété. Laurent et Brigitte signent l’acte de vente et font passer un géomètre car il souhaite privatiser la partie de comble au-dessus de leur nouvel appartement pour en faire un duplex. Le géomètre est alors obligé de mesurer l’ensemble de l’appartement et annonce à Laurent et Brigitte une surface carrez totale de 111m². Cela fait une différence de 9m² avec ce que leur avait annoncé le vendeur et correspond à une différence de mesurage de 7.5 %. Laurent et Brigitte sont donc en droit (jusqu’à 1 an après la date de signature de l’acte authentique) de demander à Eric un remboursement de 7.5 % des 175 000 € soit une économie de 13 125 € !

Pourquoi apprendre à calculer une loi carrez ?

Cela est très important car le marché immobilier est basé sur des prix au m² . Ces mètres carrés correspondent à la loi Carrez et il est donc primordial de savoir ce que c’est et de pouvoir la vérifier par soi-même.

Note de Guillaume :

Nicolas a récupéré 9 374 € sans rien faire, juste grâce à la maitrise de cette loi lors de son 2^ème investissement ! Et ce n’est pas un cas isolé ni via un achat gigantesque : on parle d’un appartement de moins de 40m². Il vous explique comment il a fait et comment vous pouvez faire exactement la même chose à chacun de vos investissements. Cela serait formidable non ? Et bien c’est le défi qu’il s’est lancé.

Cliquez ici pour savoir comment faire…

Connaissiez-vous l’importance de cette loi ?

Aujourd’hui j’ai le plaisir d’offrir ma tribune à Jean Christophe Griselin du blog Immoactif et revenu passif. Il est architecte d’intérieur et utilise ses connaissances professionnelles pour augmenter son patrimoine immobilier de façon intelligente… Je lui laisse la parole :

Lorsque l’on fait les soldes, qu’un produit soit soldé à 10 % ou  15 %, l’impact sur votre porte monnaie est insignifiant. En immobilier, le problème est différent …

Pour vous donner un ordre d’idée, si un rendement locatif à 7% brut  couvre à peine le crédit, un rendement à 10% couvrira le crédit et les charges, tandis qu’un rendement à 14% couvrira les charges et plus de 2 fois le crédit ! (tout dépend du taux, des vacances locatives…)

Un bon rendement est  un gage de sécurité indéniable, qui plus est,  vous permet de continuer à investir. Je vous livre les principes que j’ai appliqués lors de mon dernier investissement, un immeuble de 7 appartements :

1 : Achetez votre bien en dessous de sa valeur marchande. S’il est possible de gagner de l’argent en payant un bien un peu trop cher, à cause d’un rendement trop faible vous risquerez de devoir attendre 20 ans pour vraiment en profiter. Mieux vous achèterez et meilleur sera le rendement. Pour cela n’hésitez pas à visiter beaucoup de biens, osez des offres largement en dessous, (si le produit est intéressant, vous pourrez toujours faire une contre proposition). Une finira bien par être acceptée, et là vous pourrez commencer un investissement rentable.

2 : Préférez les petites villes… Plus risqué, me direz-vous ? Oui et non. Si la demande locative est plus faible, le prix d’achat sera également réduit. Le risque de vacance locative se gère avec un bien attractif par son état et une rénovation cohérente et de qualité. De cette manière j ai réussi à louer rapidement des biens « boudés » depuis des années !

3 : Voyez grand ! En achetant par exemple un immeuble avec plusieurs appartements, vous lissez le risque de vacance locative, sans compter que le prix d’achat sera plus intéressant, car il y a moins d’acheteurs, et acheter en gros coûte moins cher. Si cette perspective vous fait peur, « faites vous la main » sur un appartement, pour débuter et montrer à votre banquier que vous n’en êtes pas à votre coup d’essai.

4 : Retrousser vos manches ! Difficile d’acheter à bas prix un appartement s’il est neuf où en parfait état. Vous négocierez plus facilement le prix si le bien est à rafraichir. Si vous le pouvez, effectuez-vous même ces travaux. En évitant le recours à des entrepreneurs, vous gagnerez environ 50 % sur le prix de la rénovation ! La encore c’est un cash flow plus important à la fin du mois.

5 : Préférez un bien déjà rentable avant les travaux : L’idéal si vous avez deux lots est de pouvoir en louer un tout de suite pour assurer le paiement du loyer. La rénovation du second sera moins stressante, puisque vous ne serez pas en difficultés si vous ne respectez pas les délais.

6 : Valorisez votre bien ! Redistribuez, ouvrez l’espace, valorisez les matériaux existants (brique, pierre, bois…) créez des rangements, une harmonie colorée  tendance, et repensez l’éclairage.

 C’est simple, dites vous qu’un locataire est un consommateur, s’il visite 3 appartements, il doit choisir le votre. Vous n’avez pas le choix, à loyer et surface égales, c’est souvent sur la déco que cela va se jouer.

7 : profitez de l’expérience des autres pour faire des bons choix : Pour mon projet, j ai bénéficié des conseils de l’agence immobilière qui connait bien le marché. J’ai pu anticiper les réactions des locataires, les demandes habituelles, les surfaces les plus sollicitées, connaitre montant du loyer envisageable…

Le premier investissement est à mon sens le plus important, s’il est rentable, il ouvre la voie vers l’indépendance financière. C’est pour cette raison qu’il faut viser un bon rendement, et donc probablement effectuer soit même une part des travaux.

Alors à vos outils…

J Christophe Griselin

Et vous, quelles sont vos techniques ?

PS : Si vous voulez acheter vos appartements plus facilement, c’est plus facile si vous avez du cash à injecter dedans et c’est plus facile d’avoir du cash quand on bosse pour soit que quand on est salarié. Si vous voulez apprendre à devenir entrepreneur allez voir ma formation : O’revoir président.

PS : Voici mon dernier guide :

Comment négocier un bien immobilier : les 3 techniques des négociateurs du GIGN !

Aujourd’hui j’ai le plaisir d’accueillir Lionel du blog Immobiliezvous.fr dans ce très bon article invité. Je lui laisse la parole :

La plus grande leçon que j’ai apprise à propos de l’investissement immobilier est la capacité à « négocier ». Ne laissez pas ce mot vous effrayer. Voici le chemin le plus efficace pour obtenir le meilleur prix du vendeur en appliquant des techniques de négociation dignes de la célèbre unité d’élite…

Comme vous le découvrirez dans cet article, la négociation est un accord gagnant-gagnant.

Et la bonne nouvelle…

C’est qu’elle peut être apprise !

Sachez que vous négociez naturellement depuis votre naissance.

Nous le faisons tous chaque jour pour obtenir quelque chose que nous voulons.

Voici la meilleure façon que je connaisse pour mener à bien vos propres aventures d’investissement.

1- Comment découvrir la plus grande préoccupation du vendeur

… C’est la peur de faire une erreur sur le prix !

Une personne qui est gouvernée par la peur lors d’une négociation tend à constamment chercher quelque chose de mal.

Et cette tendance « crée » un vendeur en désaccord avec presque tout ce que vous lui dites.

Votre but est de conduire le vendeur à travers un processus qui consiste à lui faire admettre des vérités évidentes au lieu d’argumenter sur la défensive.

Et vous pouvez habilement transformer cela en accord gagnant !

Voici un exemple rapide :

Vendeur : « J’ai fait une estimation de mon logement il y a plusieurs mois avec un agent immobilier local »

Vous : « Et, qu’est ce que cela a donné ? »

Vendeur: « Pas grand chose. Nous n’avons pas réussi à trouver quelqu’un de sérieux… »

Vous avez ici le point fort de votre négociation : le sérieux de l’acheteur !

A vous de démontrer que vous êtes sérieux en montrant par exemple un pré-accord bancaire qui prouve votre capacité à financer l’achat…

Dans ce scénario, la grande différence avec une confrontation directe sur le prix est d’exploiter à votre profit une vérité évidente.

Dans ce cas, le vendeur ne se trouve pas sur la défensive…

C’est de cette façon que vous construirez une négociation fructueuse acheteur/vendeur.

2- Comment utiliser la « coloration » de votre langage

Cette technique est très puissante puisque vous utilisez une technique de PNL (programmation neuro-linguistique) qui va s’adresser à la perception subconsciente du vendeur…

C’est très simple…

Avec cette technique :

• Cela ne se limite qu’à quelques mots judicieusement placés dans vos phrases.
• Vous deviendrez simplement un négociateur plus efficace.

Voici quelques exemples d’utilisation du langage au cours d’une négociation :

 » Je ne suis pas sûr à propos de cela, mais peut-être nous pourrions envisager de … « 

« A ce prix, ce n’est pas possible, mais que faire si … »

 » Je ne sais pas si mon conjoint acceptera l’offre, mais si je parviens à la convaincre pour au moins … €, est-ce que cela irait pour vous ? » – Attendre la réponse –

Que se passe-t-il ici ?

Vous êtes une investisseur immobilier réticent, mais vous avez subtilement ouvert la possibilité d’un accord.

L’effet est étonnant lorsqu’il est correctement réalisé.

3- Comment connaître la motivation réelle du vendeur

En plus de l’aider à résoudre son problème, votre but sera d’obtenir un excellent achat.

Je vais vous expliquer pourquoi c’est si important …

• Les raisons émotionnelles sont au cœur de toutes les décisions d’achat et de vente.
• Les gens prennent des décisions émotionnelles guidées par un ressenti.

Le vendeur est parfaitement conscient des motivations qui le poussent à vendre le logement… et vous devez absolument découvrir lesquelles !

Passez du temps à faire ressortir les motivations à travers une discussion sincère et cette conscience mentale du vendeur se déplacera en émotion de sincérité.

Et quand cela arrive…

1. Vous aurez à votre disposition tous les arguments nécessaires pour tourner la négociation à votre avantage.
2. Vous allez créer un rapport affectif, ou un lien, avec le vendeur.

Maîtrisez la possibilité de créer un lien affectif avec les gens et vous deviendrez un excellent négociateur !

Les seules manières de négocier la meilleure offre avec le vendeur sont de :

• Vous sentir émotionnellement à l’aise
• Générer une ambiance détendue pour offrir au vendeur la possibilité de vous confier plus facilement les véritables raisons de la vente.
• Créer un lien affectif qui oblige le vendeur à s’ouvrir à vous.

Ce rapport humain renforce la confiance et la volonté de faire affaire avec vous et le vendeur vous perçoit comme un membre de son « équipe » qui contribue à ses propres objectifs…

Utilisez ces 3 techniques redoutables de négociation pour vos investissements immobiliers et vous ferez une grande différence sur vos concurrents…

Voici également une liste des « A faire / ne pas faire » lors d’une négociation :

Racontez-moi dans les commentaires ci-dessous :

Quelles sont les erreurs que vous ont fait rater une affaire dans l’immobilier ?

Quelle technique vous a permis de remporter durant négociation d’achat (immobilier, voiture, autres…) »

J’ai hâte d’avoir vos expériences sur ce point essentiel de l’investissement immobilier !

Lionel Ségaut dévoile une vision nouvelle de l’investissement locatif en le rendant accessible à tous. Sur son blog immobiliezvous.fr, il simplifie l’accès à la liberté financière par l’immobilier. La formation vidéo gratuite « 3 Erreurs Irréparables de l’Investisseur Immobilier Débutant » est disponible sur son site…